革命烈士纪念建筑物管理保护办法

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近年来，随着我国房地产市场的日益繁盛，商品房买卖定金合同纠纷大量涌入法院。该类案件普遍存在买受人在与开发商签订认购书并支付定金后，未能签订商品房买卖合同，定金是否返还的疑难问题。本文拟对商品房买卖定金纠纷所涉及的商品房认购书性质、所涉定金性质、说明条款效力及定金处理原则和具体处理情形等问题作一探讨。


一、商品房认购书性质的认定


由于现行法律规定并未明确界定商品房认购书的性质，目前理论与实务中大致有三种观点：一是认购书是一种意向书；二是认购书本身即为正式的买卖合同；三是认购书为商品房买卖合同的预约合同。笔者认为，商品房认购书应属商品房买卖合同（本约合同）的预约合同，即当事人双方约定将来订立商品房买卖合同的契约。其理由是：从认购书要素看，认购书已经具备一般买卖合同的基本要素，即适格的合同主体、真实的意思表示、内容合法及形式合法等。从认购书目的及内容看，认购书旨在先行约明部分合同条款，固定双方交易机会，在条件成熟时签订正式的商品房买卖合同。通常的商品房认购书内容一般包括当事人基本情况、房屋基本情况、价款计算及签署商品房买卖合同时限的规定等，它与目前实践中采用的《商品房买卖合同示范文本》相比，显然未包含商品房买卖合同的全部内容。从认购书规定的权利义务关系看，认购书作为合同而言本身具有独立的权利义务关系，即开发商负有为认购人保留预订的商品房的义务，认购人负有交付定金的义务，双方负有在认购书约定的期限内就签订正式买卖合同进行谈判磋商的义务。


二、商品房认购书所涉定金性质的认定


根据担保法理论，定金具有人保和物保的双重性，其可分为立约定金、成约定金、证约定金、违约定金及解约定金等五大类型。笔者认为，认购书中的定金主要具有立约定金的性质。首先，立约定金是指为保证订立正式合同而交付的定金，而认购书中的定金正是认购人为保证其日后与开发商签订商品房买卖合同而交付的定金，如果认购人或开发商日后不愿意订立商品房买卖合同，根据相关法律规定应受定金罚则的制裁。其次，在商品房买卖合同中，作为担保该买卖合同订立的立约定金从合同的约定，通常体现在认购书的相关内容中。因此，认购书中的定金不仅起到保证认购人将来订立商品房买卖合同的作用，而且还具有担保开发商履行认购书中约定预留商品房义务的作用。如果任何一方当事人拒绝签订正式商品房买卖合同，均构成对预约合同中关于立约定金从合同义务的违反，仍然应受到定金罚则的规制。


三、商品房认购书说明条款效力的认定


现有商品房认购书一般在“说明栏”载明：在签订本认购协议书之前出卖人已向认购人明示《商品房预售许可证》、拟签订的《商品房买卖合同》及合同附件、补充协议；出卖人已仔细阅读合同的所有约定条款、选填内容，认购人对上述合同约定条款、选填内容无异议（以下简称说明条款）。审判实践中，对认购书该说明条款的法律效力认定不一。笔者认为，商品房认购书的说明条款属于限制开发商责任和排除认购人主要合同权利的格式条款。其理由是：因认购书在法律性质上如前所述属于预约合同，虽然其已包含有正式买卖合同的标的物、价款等核心条款，但其赋予当事人双方的主要权利义务系在约定的期限内继续谈判磋商其他合同条款并签订正式买卖合同。由于继续磋商是认购人的一项主要合同权利，而认购书中的说明条款在很大程度上使认购人及格式条款承诺人对继续协商的契约自由原则受到较大限制。但笔者认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法司法解释（二）》）第十条之规定，认购书的说明条款并非必然无效。因为尽管根据合同法第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款无效，但出于维护交易稳定和当事人意思自治，且不轻易否定合同效力的精神，司法实践中对格式条款无效的认定标准日趋严格。《合同法司法解释（二）》正顺应了这一精神，其第十条明确规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有该法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。从该条内容看，格式条款即使具有合同法第四十条规定的免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形并非必然无效，还必须满足提供格式条款的一方当事人未尽合同法第三十九条规定的提示和说明义务的条件。因此，在格式条款具有免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的内容时，如果格式条款提供方已尽合理提示和说明义务，该条款不能轻易认定无效。因此在此类纠纷中，对于开发商就说明条款的提示和说明义务应从严认定，关键在于开发商是否正确履行了对该说明条款的合理提示和说明义务。在认定上：从提请注意的程度看，开发商应向认购人提供足够的时间阅读正式买卖合同及合同附件、补充协议的内容，使其对条款内容有足够了解；从提请注意的方式看，开发商可以加大、黑体标题等醒目方式印制该说明条款，并在其后留出单独空白，供认购人专门签字确认等。


四、签订认购书后未签正式买卖合同情形下定金的处理原则


在当事人双方签订认购书后，因诸多原因而未签订正式买卖合同引发的定金纠纷中，总体把握应根据个案的不同情形依法认定是否适用定金罚则为处理基本原则：


1.适用定金罚则无权要求定金返还。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（以下简称《担保法司法解释》第一百一十五条之规定，给付定金的一方拒绝订立合同的，无权要求返还定金。此种情形又具体包括：在认购书中没有说明条款或双方当事人对说明条款无异议的情形下，认购人无正当理由拒不签订商品房买卖合同的，其无权要求返还定金；在认购人对说明条款有异议但开发商已举证证明其已履行合理提示与说明义务的情形下，若认购人仍以双方对正式合同中载明的条款内容不能达成一致为由拒绝签订商品房买卖合同的，其无权要求返还定金；认购人提出磋商的条款系商品房正式买卖合同及合同附件、补充协议中没有约定的条款且该条款内容不合理的，若当事人双方未就该条款内容协商一致且认购人据此拒签商品房买卖合同的，认购人无权要求返还定金。


2.不适用定金罚则定金退还。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。该情形又包括：在当事人双方签订认购书后到签订正式买卖合同前的期限内发生了不可抗力事由或其他当事人意志以外因素的，如签订商品房认购书后，开发项目被政府行政决定取消、缓建，开发商的主体资格丧失，自然灾害导致开发项目灭失等，开发商应当退还认购人定金；认购人提出磋商的条款系商品房正式买卖合同及合同附件、补充协议中没有约定的条款且该条款内容合理的，若当事人双方未就该条款内容协商一致且认购人据此拒签商品房买卖合同的，开发商应当退还认购人定金。此外，在认购人对说明条款有异议且开发商不能举证证明其已尽合理提示与说明义务的情形下，认购人与开发商就正式合同中载明的条款内容不能协商一致且认购人提出的理由正当合理的，若认购人由此拒绝签订商品房买卖合同，开发商应当退还认购人定金。


3.适用定金罚则定金双倍返还。在此类纠纷中，开发商若无正当理由拒不签订商品房买卖合同的，视为《担保法司法解释》）第一百一十五条所称的“接收定金的一方拒绝订立合同的”情形，此时应判令开发商向认购人双倍返还定金。


（作者单位：四川省成都市中级人民法院）
贵州省人大常委会


务川仡佬族苗族自治县洪渡河生态环境保护条例
　　（2008年1月6日务川仡佬族苗族自治县第六届人民代表大会第二次会议通过 2008年7月24日贵州省第十一届人民代表大会常务委员会第三次会议批准）


　　第一条　为加强自治县境内洪渡河生态环境的保护、开发和利用，促进自治县经济社会发展，根据《中华人民共和国民族区域自治法》和有关法律、法规的规定，结合自治县实际，制定本条例。
　　第二条　本条例所称的洪渡河生态环境是指：由丰乐大滩口起至沿河自治县交界的两河口的河流和两岸及支流的各种天然因素和经过人工改造因素的总体。包括大气、水、河流、土地、矿藏、森林、草原、野生动物、自然遗迹、人文遗迹等。
　　第三条　自治县境内的洪渡河生态环境保护、开发和利用，适用本条例。
　　第四条　自治县人民政府应当将洪渡河生态环境的保护、开发和利用纳入国民经济和社会发展规划。
　　洪渡河生态环境的保护、开发、利用和管理应当遵循依法保护、合理开发、统一管理、永续利用的原则。
　　第五条　自治县人民政府依照有关规定，制定洪渡河生态环境保护总体规划，划定生态环境保护范围，设置洪渡河生态环境保护区域永久性界桩，标明界区，设置重点景区、景点标志，并向社会公布。
　　第六条　自治县人民政府的职能部门根据职责，依法对洪渡河生态环境进行保护、开发和利用。
　　洪渡河沿岸的乡、镇人民政府及村（居）民委员会，应当做好辖区内洪渡河生态环境的保护工作。
　　第七条　洪渡河生态环境保护范围内的奇峰异石、珍稀动植物种、古树名木、天然林区、民族民间文化遗存、文物古迹、革命遗址，应当建立档案，悬挂标志，严格保护。
　　第八条　在自治县境内洪渡河生态环境保护范围内禁止下列行为：
　　（一）非法开山、采石、挖砂、烧窑、取土；
　　（二）毁林毁草开荒、乱砍滥伐、放火烧山、采挖珍稀植物；
　　（三）猎捕野生动物；
　　（四）毁损、盗窃文物；
　　（五）炸鱼、电鱼、毒鱼；
　　（六）沙坝电站以上水域养殖水产品；
　　（七）排放、倾倒有毒有害污染物；
　　（八）围填堵塞水源、河道、滩涂，在重点景区和封山育林区放牧；
　　（九）其他破坏生态环境的行为。
　　第九条　洪渡河生态环境保护范围内的建设项目，应当符合洪渡河生态环境保护总体规划的要求。
　　洪渡河生态环境保护范围内的资源开发利用，应当符合国家达标排放污染物的要求，项目建设应当进行环境影响评价，其防治污染设施和水土保持方案与主体工程同时设计，同时施工，同时使用。在项目实施中采取有效措施，不得造成污染和破坏。生产经营产生的废弃物，应当达标排放。
　　第十条　洪渡河生态环境保护范围内，二十五度以上的坡地应当实行退耕还林还草或者封山育林。
　　推广沼气适用技术等综合节能措施，解决沿岸居民的燃料问题。
　　第十一条　洪渡河生态环境保护范围内妨碍防洪、生态环境保护的建筑物，应当依法迁出或者拆除。
　　第十二条　洪渡河的水资源实行取水许可制度和有偿使用制度，取水单位和个人应当依法办理许可证和缴纳水资源费。
　　第十三条　在洪渡河生态环境保护范围内从事各种经营、服务活动，应当依法办理相关手续，在规定的服务区域和经营范围内营业。对符合条件的，有关部门应当在规定时间内办理相关手续；不符合条件不能办理的，要说明理由。
　　第十四条 违反本条例第八条规定的，按照下列规定予以处罚：
　　（一）违反第一项规定的，由国土资源行政主管部门责令限期治理，处500元以上5000元以下罚款；
　　（二）违反第二项规定的，由林业行政主管部门责令补种砍伐、采挖、烧毁株数10倍的树木，没收违法所得，并处林木价值2至5倍的罚款；
　　（三）违反第三项规定的，由林业行政主管部门没收违法所得，并处200元以上2000元以下罚款；
　　（四）违反第四项规定的，由文物主管部门依法责令改正，造成严重后果的，处200元以上5万元以下罚款；
　　（五）违反第五、六项规定的，由渔业主管部门没收违法所得，并处200元以上5000元以下罚款；
　　（六）违反第七项规定的，由环境保护行政主管部门责令改正，限期整改，处100元以上3000元以下罚款；
　　（七）违反第八项规定,围填堵塞水源、河道、滩涂的，由水行政主管部门责令停止违法行为，采取补救措施，可处50元以上3000元以下罚款。
　　（八）违反第八项规定,在重点景区和封山育林区放牧的，由林业行政主管部门责令停止违法行为，采取补救措施，可处50元以上3000元以下罚款。
　　第十五条　国家机关工作人员因玩忽职守，滥用职权、徇私舞弊未构成犯罪的，对负有责任的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。
　　第十六条　本条例自2008年10月1日起施行。