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江苏省淮安市人民政府


淮政发〔2005〕54号


市政府关于印发《淮安市城市公共项目建设管理暂行办法》的通知



各县（区）人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：

现将《淮安市城市公共项目建设管理暂行办法》印发给你们，希认真贯彻执行。


二○○五年四月十四日



淮安市城市公共项目建设管理暂行办法



第一章 总 则



第一条 为做好城市公共项目建设管理工作，充分发挥投资效益，保证项目建设顺利实施，根据国家有关法律法规和政策规定，结合本市实际情况，特制定本办法。

第二条 市区所有新建、改建、扩建的城市公共项目，适用本办法。

第三条 本办法所称城市公共项目（以下简称公共项目），是指资金重点投向城市基础性和公益性建设的项目，包括由国家、省、市财政性资金（含城市出让土地收益、国债资金、国内外政府贷款）、城市经营筹集以及社会集资、捐资和其它渠道投资建设的城市道路（公路）、广场、桥梁、园林绿化、环境卫生、照明设施、河道整治、给水排水、污水处理、城市燃气、供热等公共项目工程，以及为市民建设解困房和政策性商品房工程。

第四条 公共项目工程的建设必须坚持以下原则：

（一）严格执行基本建设程序，禁止边勘察、边设计、边施工；

（二）坚持概算控制预算、预算控制决算的原则；

（三）建立健全工程质量责任制和工程监理责任制，确保工程质量；

（四）按照国家有关规定，应当实行项目法人责任制的项目，应依法组建项目法人，其中适合市场化运作的项目，应实行项目法人招标。公共项目建设实施资本金制、招投标制和合同管理制。

第五条 市各有关部门要转变职能、加强服务；合理分工、协同管理；减少环节、简化手续；规范程序，提高效率。

市发展与改革委员会负责公共项目的前期项目建议书、可行性研究报告、初步设计及概算等审批工作。

市财政局负责公共项目资金安排和工程预（结）算和竣工决算的审核管理，基建财务的管理、指导和监督。

市建设局负责公共项目的施工图设计审查批准、建设管理、竣工验收、工程质量、施工安全、招投标等行政管理。

市水利、交通部门负责本行业内的公共项目的建设管理工作。

市审计局负责公共项目概（预）算执行情况和决算审计的监督，并组织政府投资重大项目的跟踪审计。

市规划、环保、国土、城管、卫生、教育、监察、人防等有关部门按各自职责对公共项目进行管理和监督。

第六条 使用财政性建设资金的公共项目建设管理前期工作应按以下程序进行：

（一）申请立项，审批项目建议书；

（二）审批环境影响评价文件；

（三）可行性研究、初步设计审批；

（四）方案设计、施工图及编制概预算并进行审查、审批。



第二章 项目的计划管理



第七条 公共项目投资须经申请并批准项目建议书后，方可进行可行性研究报告及初步设计工作。

申请项目立项应当提供下列材料：

（一）申请报告;

（二）项目建议书（附有投资估算的编制依据与详细资料）。

报批可行性研究报告应提供下列材料：

（一）申请报告；

（二）有资质单位编制的项目可行性研究报告；

（三）市规划部门关于该项目的规划意见；

（四）环保部门关于该项目的环境影响评价批复；

（五）市国土部门关于该项目土地预审意见；

（六）其它相关部门的预审意见。

报批初步设计应当提供下列材料：

（一）申请报告；

（二）有资质单位编制的项目初步设计。

第八条 项目建议书、可行性研究报告、初步设计应当委托有资质的单位进行咨询评估，并组织评审，未经评审，有关部门不得批准，项目单位可根据实际情况，在项目申请报告前，进行项目的预可行性研究。

预可行性研究主要内容是在对公共项目的市场环境、项目前景、建设条件、投资效益等因素作出分析比较的基础上，提出项目申请报告，主要内容：

（一）拟建项目的必要性：包括依据、背景、理由；

（二）拟建项目的预算目标：包括规划初步选址、建设规模、建设内容、建设标准，项目预算建设期限及实施的阶段性进度

等；

（三）拟建项目的可行性：包括土地（性质、占地面积等）、水（供水、污水、排水）、电、气（供热）、通信、消防、卫生、安全、停车、内外交通组织及营运的可行性分析，根据规定应提交的行业标准文件；

（四）拟建项目招投标专章：包括招标范围（全部或部分招标）及估算金额、招标方式（公开招标或邀请招标）、招标组织形式（委托招标或自行招标）等内容；

（五）拟建项目的投资估算：包括需要安排资金（含专项资金）的主要理由，具体数额（应包括项目建设所需的各项费用）及其来源（或筹资方案），建设期内分年度资金需求量，征地拆迁、安置补偿或置换的资金测算等；

（六）拟建项目的合理性：经济和社会效益的初步分析，包括项目的环境影响评价，项目所在地的互适性和可接受程度的分析等；

（七）结论与建议：包括对拟建项目是否可行的明确结论,同时指出存在的主要问题和可能预期的主要风险等；

（八）其他需要说明的事项。

第九条 凡单位工程投资100万元以上的使用财政性建设资金的公共项目均应按第七、八条审批程序进行，利用社会投资的公共项目按国家有关企业投资备案、核准的办法执行。为节约项目编制成本，单位工程投资100万元以下公共项目建设（指市政道路、排水、路灯、环境卫生工程、园林绿化工程）可直接编制初步设计和施工图设计。

第十条 对服务于重大活动项目以及汛期等突发性应急公共工程在组织实施的同时，报批有关手续。



第三章 项目的规划设计管理



第十一条 公共项目工程建设应纳入城市国民经济和社会事业发展计划，根据城市总体规划、近期建设计划，由市建设部门每三年组织编制储备一次项目，同时结合年度计划滚动调整充实完善。投资、财政、环保、规划、建设、房管、土地等部门应协调做好项目的前期调研工作。

第十二条 市发展与改革、财政、建设等部门每年10月份前完成下一年度实施公共项目投资计划的编制工作，年度投资项目确定前应广泛征求社会各界和公众的意见， 经充分讨论后，由市建设部门汇编整理，纳入政府年度投资计划，并通过新闻媒体向社会公示后，报市政府批准。

市政府在城市维护费使用计划中安排公共项目建设前期工作经费，包括编制项目建议书、可行性研究报告等工作经费，由市财政部门会同有关部门管理使用。

第十三条 凡在市、区范围内建设的公共项目（单位工程年度投资在100万元以上的），必须经过市投资公共项目审查委员会组织专家进行审查，相关专家费用由市财政部门在城市维护费年度计划专项资金中列支。

（一）公共项目可行性研究审批后，项目单位应到市规划部门申请项目规划设计条件，按设计条件要求委托有资质的设计单位做设计方案，并报规划部门进行规划设计方案审查。凡投资500万元（含500万元）以上项目的工程设计均须进行多方案比较，符合《淮安市城市规划设计方案竞选管理办法》规定的，须由市规划部门组织方案设计招标，并由市投资公共项目审查委员会规划方案设计审查组（设在市规划局）组织专家进行审查，出具审查意见后，交设计单位修改执行，修改后的方案须报市规划部门批准。规划设计方案评审要突出项目建设的交通评价内容，同时项目规划设计应严格遵守国家规范，规划方案要求覆盖到项目周围的景观协调及整治，保证工程项目的使用功能。

（二）为确保工程质量，统一设计标准，由项目单位或代建单位通过公开方式选择设计部门统一进行项目的施工图（市政工程包括交通管理设施、道路绿化、供水、燃气、电力、电信等各种管线）设计、编制项目概预算，报市投资公共项目审查委员会施工图审查组（设在市建设局）和工程概预算审查组（设在市财政局）组织专家进行审查，出具审查意见后，交设计单位，修改执行。

（三）工程概预算要包括项目的前期费用和项目的实施费用。前期费用包括项目咨询、项目建议书、环境影响评价、可行性研究报告、初步设计等编制评审费用、地形图测绘费用，以及应缴纳的各项规费。项目的实施费用包括项目的征地拆迁、招标代理、造价咨询、地质勘探、设计、监理、检测、建设单位管理费，工程建设费以及不可预见费等费用。

（四）公共项目建设实行规划设计方案、施工图以及概预算三项评审制度。实行项目概预算审批制度，项目未经评审的不得开工建设（不含应急和突发性工程）。

对在施工图及概预算评审中节约的费用予以奖励，奖励经费列入工程决算。



第四章 项目的招投标管理



第十四条 项目建设单位要认真贯彻执行《中华人民共和国招投标法》和省市有关规定，严格招投标管理，按法定程序运作，确保重点工程的建设管理规范化、制度化，不得将依法必须进行招标的项目化整为零或者以其它方法规避招标。属财政部门和审计部门全过程跟踪监督的项目，财政部门和审计部门参与对项目的招标文件进行评审，并派人参与项目的招标工作。

第十五条 不适宜公开招标的项目，经市政府批准，可以进行邀请招标，采取邀请招标方式的，应当向3个以上具备承担投标项目能力，且资信良好的特定的法人或者其他组织发出招标邀请书。

第十六条 公共工程施工招投标在完善配套措施、健全工程质量保障机制的前提下，全面推行无标底招标投标制度。工程方案设计、建设监理都要用公开方式择优选择设计、监理单位。

第十七条 凡使用国债资金的项目要严格按照国债项目建设的有关管理规定执行，使用中央、省政府建设资金的，按其规定执行。



第五章 项目的组织实施及管理



第十八条 有关部门和单位必须加强对公共项目建设的领导和管理，实施项目责任制、质量终身制和领导负责制。

第十九条 项目单位法人代表为项目的第一责任人，对工程质量、工程造价、工程进度、施工安全等总负责，对工程质量终身负责。工程项目均须实行监理制度，在保证工程质量的前提下，有效使用资金，切实做好进度、投资、质量“三控制”工作。

第二十条 公共项目建设推行“代建制”，实行公开招标选择代建单位，代建单位收取一定的管理费用，实行项目建设全过程一条龙服务，有特殊情况，不实行“代建制”的，需经市政府批准。

第二十一条 继续开展工程创优活动，确保建优质工程和放心工程。对获得市优、省优、部优和国优的项目要给予奖励，奖励经费列入工程决算。

第二十二条 公共项目列入年度计划后，应严格执行下达的建设内容，不搞计划外工程，不得擅自提高标准、扩大规模、改变建设内容。

第二十三条 经审定的施工图和预算不得擅自变更，因设计变更、政策调整或不可抗力等原因确需修改设计，按设计变更程序进行，并附设计和监理单位的意见。调整建设资金超过初步设计概算10％的，应报原审批部门重新审批。

市政府定期地召开市投资、财政、国土、规划、建设、审计等部门和各区及项目责任单位工作例会，沟通、协调公共项目资金拨付和建设过程中的矛盾和问题，重大事项报市政府审议。

第二十四条 投资100万元以上的公共项目施工计划由建设单位编制，报送有关主管部门，并报市政府批准执行。投资100万元以下的公共项目施工计划由项目单位按规定的序时进度编制，并报送有关单位。

第二十五条 严格执行竣工验收制度，工程竣工后，由项目建设单位组织设计、施工、监理、环保、消防、安全等部门进行交工验收，项目交工一月内应办理竣工决算，凡财政性投资项目的竣工决算应经建设单位初审后报财政部门评审， 同时报送审计部门进行施工决算审计，未经验收的项目不得交付使用和拨付工程尾款。严格执行工程竣工备案制度，公共项目竣工后，建设单位要按国务院《建设工程质量管理条例》规定，及时到建设部门报备工程有关资料。



第六章 项目建设的资金管理



第二十六条 公共项目建设计划遵循“量入而出、综合平衡、突出重点、续建优先”的原则。

公共项目建设计划应当包括下列内容：

（一）年度投资总额；

（二）新开工项目名称、建设规模、项目总投资、建设周期、年度投资额和建设内容；

（三）续建项目名称、年度投资额和建议内容；

（四）拟安排的投资项目前期费用；

（五）其他应当说明的情况。

第二十七条 城建资金实行归入财政城建专户制度，同时实行资金使用一支笔审批制度，凡市级城市维护费、城建规费、政府出让城市土地收益、国家债券、上级财政拨款用于城市公共项目投入的资金一律归入市财政城建专户，各资产经营公司使用资金实行上报批准制度，并由市财政统一监督管理。

财政部门可根据实际情况，依法向政府投资的重大公共项目委派会计或财务负责人。

第二十八条 公共项目建设实行准备金制度，开工前，必须筹集75%的工程项目资金，并由市财政或有关银行出具证明后，才能开展项目招投标工作，并批准开工建设，项目资金专款专用，不得挤占或挪用，原则上未落实资金或资金来源的项目不得列入年度计划。

第二十九条 根据公共项目投资的来源，由国家、省、市财政性资金、国内外政府贷款用于城市公共项目投入，其项目由市政府确定的责任部门组织实施（包括招投标、合同签订、工程款拨付、施工管理、竣工验收等全过程的工作），其中应实行“代建制”的，按市政府有关“代建制”规定进行。

第三十条 公共项目建设使用财政城建专户资金前，由有关部门和市财政部门共同编制项目实施年度用款计划，财政部门要按合同及工程进度及时拨工程款。

第三十一条 凡财政性资金投资的公共项目，除市审计局列入审计计划直接审计外，要及时委托审核单位对工程造价进行审核，一般工程决算在工程交工验收后三个月内完成审计、审核工作，在工程竣工验收并审计结束后财政部门要及时拨付工程尾款。

第三十二条 社会集资、捐资及其它渠道投资公共设施的项目按资金渠道，依照相关法规管理。

第三十三条 市发展与改革、财政、审计、监察及其他有关部门按其职责对公共项目投资进行管理和监督。



第七章 产权、养护及维修管理



第三十四条 公共项目竣工投入使用后，相关单位要保证工程档案资料的完整，及时将工程档案资料报送市城建档案馆，其中涉及城市规划测量数据的，及时报送市城市地理信息中心。

第三十五条 市政道路（公路）、桥梁、排水、路灯、园林绿化、环境卫生等工程竣工后，从交工验收之日起，交市（区）市政（路政、水政）养护、路灯、园林、环卫等单位进行养护、维修、管理和清扫保洁，质保期间的养护、维修仍由工程施工单位负责。

非建设部门实施的市政设施、园林绿化等项目竣工后，由市建设局牵头组织有关部门进行复验，合格后，办理有关手续，交市政养护、路灯、园林等单位进行养护、维修和管理。

第三十六条 环卫设施、市政园林绿化设施的养护维修推行市场化养护，逐步面向社会招标选择养护维修单位，提高养护维修质量。

第三十七条 城市各类管线根据其性质分别由燃气、供水、供电、电信等相关单位进行养护、维修和管理。

第三十八条 新增的市政道路、桥梁和园林绿化的养护维修及清扫保洁等费用列入下年度的城市维护费使用计划。

第三十九条 各职能部门要加强对各类所属公共设施的管理，周密安排实施计划，杜绝违规建设行为。



第八章 奖惩责任



第四十条 投资500万元以上的公共项目工程建设都要建立纪检、监察领导联系点制度，保证高标准、高质量、按进度完成工程任务。

第四十一条 公共工程建设推行廉政责任书制度，工程建设设计、监理、施工单位要按规定签订廉政责任书。

第四十二条 投资100万元以上的公共项目建成营运后，建设单位要组织有关专家和机构对项目决策、项目质量、投资效益、环境影响等进行评价。

第四十三条 获得市优、省优、部优、国优的工程项目，经市政府批准，给予工程造价的0.5－1%奖励。

第四十四条 方案设计、施工图、概预算三项审查中节约的经费，按节约的投资额提取5－10%的奖励资金（100－10万元），节约投资100万元以上的工程项目按5%提取奖励资金。

第四十五条 提前（滞后）工期奖（罚）按合同执行，奖(罚)经费列入工程决算。

勘察(测)、设计、概预算编制方面缺陷造成投资浪费的，应按合同规定，对勘察(测)、设计等单位按其所得额的30－80%进行处罚。

第四十六条 公开公共项目建设的投资决策、管理程序。任何单位、个人都有权举报政府投资项目决策、审批、建设和营运管理中的违法行为。

第四十七条 严禁领导干部违反规定插手项目建设的招投标、承发包、建设工程中介活动和项目施工经营行为。

第四十八条 项目责任单位有下列行为之一的，责令限期整改或停止拨付资金，并依法追究项目责任单位负责人的行政责任；构成犯罪的，依法追究其刑事责任：

（一）未按规定履行有关决策、审批程序擅自开工的；

（二）未经批准擅自提高或降低建设标准，改变建设内容、扩大或缩小投资规模的；

（三）未依法组织招标的；

（四）转移、侵占或挪用建设资金的；

（五）未及时办理竣工验收手续，或未经竣工验收或验收不合格即交付使用的；

（六）已经批准的公共项目建设，无正当理由未及时实施或未按要求完成的；

（七）其他违反本办法规定的行为。

第四十九条 中介机构进行公共项目招标代理中，发生严重失误、咨询评估弄虚作假或评估结论严重失实的，根据其情节轻重，给予通报批评，依法禁止其在本市从事政府投资项目的代理招标、咨询评估工作；造成损失的，依法承担赔偿责任；并可通过法定程序降低资质等级，直至取消资质；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第五十条 政府有关部门有下列行为之一的，责令限期整改或停止拨付资金，并依法追究部门主要负责人和直接责任人的行政责任；构成犯罪的，依法追究其刑事责任：

（一）违规批准可行性研究报告、初步设计或开工报告的；

（二）强令或授意项目单位违反本办法规定的；

（三）违规拨付建设资金的；

（四）其他违反本办法规定的行为。

第五十一条 政府机关及有关单位的工作人员在公共项目建设中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、索贿受贿的，依法追究其行政责任；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第五十二条 公共项目发生重大质量事故的，除依法追究项目单位或代建单位法人代表人和勘察、设计、施工、监理等单位的法律责任外，并依法追究有关行政领导人在项目决策、审批、执行建设程序、干部任用和工程建设监督管理等方面的行政责任；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。



第九章 附 则



第五十三条 投资体育场馆、图书馆、医院、学校等公益性设施项目以及各县(区)、市经济开发区可参照本办法执行。

第五十四条 本办法自印发之日起施行。


黑龙江省哈尔滨市人民政府


哈尔滨市人民政府令
　（第２８号）


　　《哈尔滨市住宅物业管理办法》，已经市人民政府１９９８年１２月２９日第２７次常务会议通过，现予发布，自１９９９年２月１日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
市长　曹广亮
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
一九九九年一月二十二日


　　　　　　　　　　　　哈尔滨市住宅物业管理办法

第一章　总则





　　第一条　为了规范住宅物业的使用、维修和其它管理服务活动，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创造和保持整洁、安全、舒适的居住环境，根据国家的有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。


　　第二条　本办法适用于本市规划区域内的住宅物业管理。


　　第三条　本办法所称住宅物业（以下简称物业），是指住宅以及相关的公共设施。
　　本办法所称业主，是指住宅的所有权人。
　　本办法所称使用人，是指住宅的承租人和实际使用物业的其他人。
　　本办法所称物业管理企业，是指具备资质条件，取得营业执照，受业主或者业主委员会的委托，根据物业管理服务合同进行专业管理服务的企业。


　　第四条　物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合的原则。


　　第五条　市房产管理部门（以下简称市房产部门），是本市物业管理的政府行政主管部门，负责组织实施本办法。
　　有关管理部门按照各自职责，协同实施本办法。
　　街道办事处协助有关行政管理部门对物业管理进行监督，对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调。

第二章　业主自治管理





　　第六条　业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。
　　一个物业管理区域成立一个业主委员会。
　　物业管理区域的范围，由市房产部门按照住宅与公共设施的相关情况划定。


　　第七条　业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生，业主委员会应当由业主担任。
　　一个物业管理区域内，具备下列情况之一的，市房产部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或者业主代表大会，选举产生业主委员会：
　　（一）公有住宅出售建筑面积达３０％以上；
　　（二）新建商品住宅入住率达到６０％以上；
　　（三）住宅出售已满两年。


　　第八条　业主大会由物业管理区域内全体业主组成；业主人数较多的，应当按比例推选业主代表，组成物业管理区域的业主代表大会。
　　业主大会或者业主代表大会，应当有过半数业主或者业主代表出席。业主大会或者业主代表大会作出的决定，应当经全体业主过半数或者全体业主代表过半数通过。
　　业主委员会每年至少召开一次业主大会或者业主代表大会；经１５％以上业主或者业主代表提议，业主委员会应当就所提议题召开业主大会或者业主代表大会。
　　业主大会或者业主代表大会应当邀请居民委员会和使用人代表列席。


　　第九条　业主大会或者业主代表大会行使下列职权：
　　（一）选举、罢免业主委员会委员；
　　（二）审议通过业主委员会章程和业主公约；
　　（三）听取和审议物业管理服务工作报告；
　　（四）决定物业管理的其它重大事项。


　　第十条　业主委员会应当自选举产生之日起１５日内，持下列文件向市房产部门备案：
　　（一）业主委员会委员名单；
　　（二）业主委员会章程。


　　第十一条　业主委员会根据物业管理区域的规模，由９人至１５人的单数组成。
　　业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
　　业主委员会每届任期３年。


　　第十二条　业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：
　　（一）召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况；
　　（二）选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务合同；
　　（三）依照本办法负责对维修基金的使用和管理；
　　（四）审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算；
　　（五）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；
　　（六）监督公共建筑、公共设施的合理使用；
　　（七）业主大会或者业主代表大会赋予的其它职责。
　　业主委员会应当定期召开会议，会议应当有过半数委员出席有效，作出决定应当经全体委员过半数通过。


　　第十三条　住宅出售单位应当按规定的比例提供物业管理区域必需的物业管理服务用房。建筑面积１０万平方米以下（含１０万平方米）的，按总建筑面积０．７％的比例提供，建筑面积１０万平方米以上的，按总建筑面积０．５％的比例提供。公有住宅出售单位按售房款的５％的比例提供资金，用于购买物业管理服务用房。
　　由政府集中组织开发建设的，物业管理服务用房的产权归政府所有，业主委员会负责管理，物业管理企业使用；其他开发建设单位建设的，物业管理服务用房的建筑费用已列入商品房成本的，产权归全体业主所有，业主委员会管理，物业管理企业使用；公用住宅出售单位按售房款５％的比例提供资金，用于购买的物业管理服务用房的产权，归政府所有，业主委员会负责管理，物业管理企业使用。
　　物业管理企业通过与业主委员会签订租赁合同，租赁使用物业管理服务用房。物业管理服务用房的收益用于该房屋的维修和补充物业维修费用。


　　第十四条　业主公约是有关物业使用、维修和其它管理服务活动的行为规范，对全体业主具有约束力，使用人应当遵守业主公约。
　　业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。
　　业主委员会应当自业主公约生效之日起１５日内，将业主公约报市房产部门备案。
　　业主公约示范文本由市房产部门制订。


　　第十五条　业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，对物业管理区域内全体业主、使用人具体约束力。
　　业主公约和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规、规章相抵触。

第三章　物业管理服务





　　第十六条　从事物业管理的企业应当按照规定，向市房产部门申请物业管理资质证书。
　　市房产部门应当按国家有关规定对物业管理企业进行资质审查，对符合条件的物业管理企业核发物业管理资质等级证书。市工商部门对于经过资质审查并获得资质等级证书的物业管理企业核发《企业法人营业执照》。


　　第十七条　业主委员会应当委托一个物业管理企业管理物业。
　　物业管理企业接受委托从事物业管理服务，应当与业主委员会签订物业管理服务合同。
　　物业管理服务合同应当载明下列主要内容：
　　（一）业主委员会和物业管理企业的名称、住所；
　　（二）物业管理区域的范围和管理项目；
　　（三）物业管理服务的事项；
　　（四）物业管理服务的要求和标准；
　　（五）物业管理服务的费用；
　　（六）物业管理服务的期限；
　　（七）违约责任；
　　（八）合同终止和解除的约定；
　　（九）当事人双方约定的其他事项。
　　物业管理服务合同的期限为３年。
　　物业管理企业应当自物业管理服务合同生效之日起１５日内，将物业管理服务合同报市房产部门备案。


　　第十八条　物业管理服务合同中当事人应当约定下列物业管理服务事项；
　　（一）住宅共用部位、共用设备的使用管理、维修和更新；
　　（二）物业管理区域内公共设施的使用管理、维修和更新；
　　（三）电梯、水泵等房屋设备的运行服务；
　　（四）保洁服务；
　　（五）保安服务；
　　（六）物业维修、更新费用的财务管理；
　　（七）物业档案资料的保管；
　　（八）其它物业管理服务事项。


　　第十九条　物业管理服务应当保持住宅和公共设施完好、环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全，并按照下列规定实施：
　　（一）按照有关规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划，实施管理服务；
　　（二）在业主、使用人使用房屋前，将住宅的共用部位、共用设备和公共设施使用、维护的方法、要求、注意事项以及法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人；
　　（三）经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，定期对住宅的共用部位、共用设备和公共设施进行养护；
　　（四）发现住宅的共用部位、共用设备或者公共设施损坏时，立即采取保护措施，并按照物业管理服务合同的约定进行维修；
　　（五）接到物业损坏报修时，限时进行维修和处理；
　　（六）做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关的财务帐册；
　　（七）每半年向业主委员会报送物业维修、更新费用的收支帐目，接受审核；
　　（八）定期听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善管理服务；
　　（九）发现违反本办法或者业主公约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政机关报告；
　　（十）按照物业管理服务合同约定的要求，做好业主委员会、业主、使用人委托的其它管理服务事项。
　　除前款规定外，物业管理企业应当配合居民委员会做好社区管理、社区服务的有关工作。


　　第二十条　物业管理服务收费，应当遵循合理、公开以及与管理服务水平相适应的原则。


　　第二十一条　物业管理收费包括下列项目：
　　（一）维修费，用于共用部位、共用设备、公共设施等的使用管理、维修和更新；
　　（二）服务费，用于保安、保洁等项服务；
　　（三）房屋设备运行费，用于电梯、水泵、供暖等房屋设备的运行、服务；
　　（四）管理费，用于档案材料的保管、物业费用的财务管理。
　　以上费用，有规定的，从其规定；没有规定的，物价部门会同房产部门另行规定，双方特约服务收费按照合同约定收取。


　　第二十二条　物业管理企业收费的项目和标准应当公布。已按照本办法向业主或者使用人收取物业管理服务费用的，其它任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。
　　未受业主委员会或者业主、使用人委托，物业管理企业自行收取服务费的，业主或者使用人可以不支付。


　　第二十三条　物业管理企业应当在物业管理服务合同终止或者解除后的１０日内，向业主委员会办理下列事项，并报市房产部门备案：
　　（一）对预收的物业管理服务费用核实结算，多收的部分予以退还；
　　（二）移交全部物业档案资料和有关的财务帐册；
　　（三）移交物业管理服务用的房屋、场地和其它财物。

第四章　物业的使用





　　第二十四条　业主、使用人应当遵守法律、法规、规章的有关规定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面相邻关系。


　　第二十五条　业主、使用人应当禁止下列行为：
　　（一）擅自改变房屋的结构、外立面、内部平面布局、用途、随意凿洞、拆换门窗和私建滥建；
　　（二）乱抛、乱堆、乱倒垃圾杂物和在建筑物上随意搭挂、张贴、写画；
　　（三）践踏绿地，占用场地、小区道路、自行车棚、停车场或者其它共用设施；
　　（四）损坏、涂划园林雕塑；
　　（五）随意停放自行车和其它车辆；
　　（六）堆放易燃易爆、剧毒、放射性物质，排放有毒、有害物质；
　　（七）聚众喧闹；
　　（八）私设摊点或者从事影响居民正常生活的经营活动；
　　（九）法律、法规、规章禁止的其它行为。


　　第二十六条　业主或者使用人装修住宅，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将装修住宅的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人。
　　物业管理企业应当对装修住宅活动进行指导和监督，发现违反本办法第二十五条规定的行为，应当劝阻制止，并督促改正；对拒不改正的，应当及时告知业主委员会，并报有关行政管理部门依法处理。


　　第二十七条　供水、排水、供电、供气、供热、电信等部门，在已实施物业管理范围内进行专业施工，应当事先通知物业管理企业，并负责恢复原状；造成损失的，应当按照规定予以赔偿。


　　第二十八条　利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、使用人和业主委员会的书面同意后，方可向有关行政管理部门办理审批手续；经批准的，应当与业主委员会签订协议，并支付设置费用，所得费用列入物业维修费。


　　第二十九条　物业管理区域内生活垃圾和粪便的清运、处理，按照有关规定执行。


　　第三十条　业主转让或者出租住宅时，应当将业主公约作为住宅转让合同或者租赁合同的附件。
　　住宅转让合同或者租赁合同签订之日起１０日内，当事人应当将住宅转让或者出租的有关情况书面告知业主委员会和物业管理企业。

第五章　物业的维修





　　第三十一条　商品住房和公有住房出售后，应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金），专项用于住宅共用部位、共同设施设备保修期满后的大修、更新、改造。
　　商品住房在销售时，购房者应当按购房款２－３％的比例向售房单位缴交维修基金，由售房单位代为收取，属全体业主所有，不计入住宅销售收入。
　　公有住房出售后，由售房单位按售房款２５％提取维修基金；购房者个人按购房款２％的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。维修基金使用按有关规定执行。


　　第三十二条　维修基金不足时，由物业管理区域内的全体业主按照业主委员会的决定或者按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担。
　　住宅的共用部位、共用设备和公共设施属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。
　　房屋及附属设施有影响市容或者可能危害毗连房屋安全及公共安全的，业主应及时改造维修。拒不改造维修的，业主委员会授权物业管理企业进行维修，费用由业主承担。


　　第三十三条　新建住宅在物业移交时，开发建设单位应当向业主委员会移交或由物业管理企业代收后向业主委员会移交下列资料：
　　（一）住宅小区规划图、竣工总平面图；
　　（二）单体建筑、结构、设备竣工图；
　　（三）地下管网竣工图；
　　（四）庭院规划设计平面图；
　　（五）其它有关资料。

第六章　前期物业管理





　　第三十四条　本办法所称前期物业管理，是指住宅入住后至业主委员会成立前的物业管理。


　　第三十五条　新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制定住宅使用公约，与其选聘的物业管理企业签订前期物业管理服务合同，并报市房产部门备案。
　　新建商品住宅出售单位与住宅购买人签订住宅转让合同时，应当将住宅使用公约、前期物业管理服务合同和住宅使用说明书作为住宅转让合同的附件。
　　住宅使用公约不得与法律、法规、规章相抵触。


　　第三十六条　新建商品住宅出售单位不得将住宅的共用部位、共用设备或者公共设施的所有权、使用权单独转让。


　　第三十七条　新建商品住宅出售单位，应当按照国家和本市规定的保修期限和保修范围，承担住宅的保修责任。


　　第三十八条　自前期物业管理服务合同签订之日至新建商品住宅交付使用之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位承担；自新建商品住宅交付使用之日至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位和购买人按照住宅转让合同的约定承担。


　　第三十九条　新建商品住宅交付使用时，除住宅转让合同另有约定外，物业管理企业不得向住宅购买人收取任何费用。


　　第四十条　住宅使用公约至业主大会或者业主代表大会审议通过的业主公约生效时终止。
　　前期物业管理服务合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订的物业管理合同生效时终止。


　　第四十一条　公有住宅出售后的前期物业管理，由公有住宅出售前的管理单位实施。


　　第四十二条　前期物业管理适用本办法第二章以外的各章规定。

第七章　法律责任





　　第四十三条　业主、使用人违反业主公约、住宅使用公约，应当承担相应的民事责任。对违反业主公约、住宅使用公约的，业主委员会或者相关的业主、使用人可以向人民法院提起民事诉讼。
　　业主、使用人未按照物业管理服务合同交纳物业管理服务费用的，物业管理企业可以按日加收应交纳费用３‰的滞纳金或者按约定加收滞纳金。
　　物业管理企业违反物业管理服务合同的约定，应当承担相应的违约责任；造成业主、使用人损失的，应当承担赔偿责任。


　　第四十四条　业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定违反本办法的，市房产部门应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。　


　　第四十五条　违反本办法下列规定，由市房产部门责令改正，按照下列规定予以处罚：
　　（一）违反本办法第十六条一款、第十九条、第二十条、第二十六条二款规定的，处以５００元以上３０００元以下的罚款。
　　（二）违反本办法第二十五条、第二十六条第一款、第二十八条规定的，处以５００元以上２０００元以下的罚款。
　　（三）违反本办法第三十三条、第三十五条、第三十六条规定的，处以２０００元以上５０００元以下的罚款。


　　第四十六条　物业管理企业违反本办法情节严重的，市房产部门可以作出降低资质等级的处理，直到收缴资质证书，并建议工商行政管理部门依法注销其物业管理的经营项目。


　　第四十七条　市房产部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。


　　第四十八条　对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。


　　第四十九条　罚没票据的使用和对罚款的处理，按照国家和省的有关规定执行。

第八章　附则




　　第五十条　本办法中一些专业用语的含义：
　　（一）自用部位，是指一套住宅内部，由住宅的业主、使用人自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、天井、庭园以及室内墙面、屋面、地面等部位；
　　（二）自用设备，是指一套住宅内部，由住宅的业主、使用人自用的门窗、卫生洁具以及总管以外的供水、排水、散热器、燃气管道（含户表）、电线（含户表）等设备；
　　（三）共用部位，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用门厅、楼梯门、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、层面等部位；
　　（四）共用设备，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、锅炉及附属设备管网、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备；
　　（五）公共设施，是指物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、锅炉房、照明路灯、给水、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）等设施；
　　（六）房屋承重结构，是指住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等。


　　第五十一条　本市规划区域内非住宅的物业管理和县（市）住宅物业管理，参照本办法执行。


　　第五十二条　本办法自１９９９年２月１日起施行。