绍兴市“门前三包”责任制管理暂行办法

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广东省汕头市人民政府


第89号


《汕头市房地产经纪服务管理办法》已经2006年7月13日市人民政府第十一届第53次常务会议审议通过，现予公布，自2006年9月1日起施行。




市　长 黄志光

二○○六年七月十八日




汕头市房地产经纪服务管理办法

第一条 为加强房地产经纪服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产经纪活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称的房地产经纪服务，是指房地产经纪服务机构为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
第三条 本办法适用于本市城镇范围内的房地产经纪服务活动。
第四条 从事房地产经纪服务活动应当遵守法律、法规的规定；遵循自愿、公平、诚实信用的原则；遵守职业道德。
第五条 市房产行政主管部门负责本市房地产经纪服务管理监督工作，组织实施本办法。
各区县房产行政主管部门负责本辖区内的房地产经纪服务管理监督工作。
市房产行政主管部门可以委托所属房地产经纪服务管理机构具体实施房地产经纪服务的管理和监督职能。
各级工商、税务、物价等部门，依照各自职责权限，协助房产行政主管部门实施本办法。
第六条 房地产经纪服务机构和人员可以依法组织行业协会，对房地产经纪服务行业的经营服务进行自律监督；行业协会的业务活动接受房产行政主管部门及房地产经纪服务管理机构的指导。
第七条 市房产行政主管部门应当加强对房地产经纪服务机构、专业人员条件及其经营服务行为等情况的监督检查，并定期向社会公布检查结果。
第八条 从事房地产经纪服务活动，应当设立相应的具有独立法人资格的经纪服务机构。
设立房地产经纪服务机构，应当具备下列条件：
（一）有自己的名称和组织机构；
（二）有不少于十五平方米的固定经营场所；
（三）有规定数量的注册资金和经费；
（四）有房地产经纪服务相应职业资格证书的人员不少于三人；
（五）法律、法规规定的其他条件。
房地产经纪服务相应职业资格证书的颁发，按照国家、省和市的有关规定执行。
第九条 设立房地产经纪服务机构，应当向当地工商行政管理部门领取营业执照后，方可开业。
房地产经纪服务机构应当自领取营业执照之日起三十日内，持营业执照、企业章程、经纪服务人员的职业资格证书和聘用合同等文件向所在地房产行政主管部门备案。房产行政主管部门应当在受理备案后发给备案证明。
第十条 房地产经纪服务机构设立分支机构,应当按照本办法第九条的规定办理相关手续。
房地产经纪服务机构变更名称、经营场所、注册资金等以及歇业或其他原因终止经纪服务活动的，应当依法向工商行政管理部门办理有关手续，同时向房产行政主管部门备案。
第十一条 房地产经纪服务机构向委托人提供房地产经纪服务时，应当明示下列事项：
（一）房地产经纪服务机构的登记注册、备案以及服务人员的执业资格等情况；
（二）涉及经纪服务业务的房地产的权属、面积、使用年限、用途、抵押、租赁、使用限制等基本情况。
第十二条 房地产经纪服务机构开展业务，应当与委托人签订书面的经纪服务合同。房地产经纪服务合同包括下列主要内容：
（一）当事人的姓名、名称和住所；
（二）经纪服务项目名称、内容及要求；
（三）合同履行方式、期限；
（四）经纪服务费的数额和支付方式、时间；
（五）违约责任和纠纷解决方式；
（六）双方约定的其他内容。
市工商行政管理部门和市房产行政主管部门可以根据国家和省的有关规定，制订房地产经纪服务合同示范文本并监督执行。
第十三条 房地产经纪服务机构依法代理销售各类商品房或其它房屋，应当持有委托人出具的委托书或双方签订的委托合同，并予以明示。
第十四条 房地产经纪服务机构应当对经纪服务活动中涉及的房地产的合法性、真实性进行审查。
房地产经纪服务机构应当将知道或应当知道的合同双方当事人的资信状况、履约能力、房地产权属等情况如实告知委托方和合同他方。法律、法规另有规定的除外。
第十五条 房地产经纪服务机构未经委托人同意，不得将受委托的经纪服务业务转托给其他经纪服务机构。
第十六条 房地产经纪服务机构应当按照价格行政主管部门规定的服务收费标准收费，并在其经营场所的醒目位置公示其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项。
第十七条 房地产经纪服务机构开展业务应当设立业务台帐，建立业务记录。业务台帐和业务记录应当载明业务活动中的收入、支出等费用，以及房产行政主管部门要求载明的其他内容。
房地产经纪服务机构应当定期向所在地房产行政主管部门报送业务统计报表。业务统计报表可以向社会公开，法律、法规另有规定的除外。
第十八条 房地产经纪服务人员不得同时在两个或两个以上房地产经纪服务机构从业；不得以个人名义接受委托，收取费用；进行经纪服务活动应当出示相关房地产经纪服务职业资格证书，并及时向委托人告知委托业务的进展情况。
第十九条 房地产经纪服务机构及其人员提供房地产经纪服务不得有下列行为：
（一）索取合同以外的酬金或者其他财物；
（二）提供虚假材料或者隐瞒真实情况；
（三）与一方当事人串通损害另一方当事人利益；
（四）以诋毁其他房地产经纪服务机构、人员或者支付介绍费等不正当手段争揽业务；
（五）为权属不清或法律、法规禁止转让、抵押、出租的房地产提供经纪服务；
（六）法律、法规和规章禁止的其他行为。
第二十条 违反本办法第九条第二款规定的，由房产行政主管部门责令限期改正；拒不改正的，处以一千元以上三千元以下罚款。
第二十一条 违反本办法第十一条规定的，由房产行政主管部门责令限期改正，予以警告。
第二十二条 违反本办法第十八条规定，同时在两个或两个以上房地产经纪服务机构从业或者以个人名义接受委托、收费的，由房产行政主管部门责令限期改正，予以警告；情节严重的，处以三千元以上一万元以下的罚款。
第二十三条 违反本办法第十九条规定的，由房产行政主管部门责令限期改正；拒不改正的，处以一万元以上三万元以下罚款。
第二十四条 房地产经纪服务机构违反工商、价格、税务、治安等法律、法规和规章规定的，分别由有关行政主管部门依法处理。
第二十五条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。当事人逾期不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不履行处罚决定的，作出行政处罚决定的部门可以申请人民法院强制执行。
第二十六条 有关行政主管部门、房地产经纪服务管理机构及其工作人员在房地产经纪服务管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十七条 本办法自2006年9月1日起施行。1994年6月22日汕头市人民政府发布的《汕头经济特区房地产经纪管理暂行办法》同时废止。


法律规范由构成要件和法律效果两部分组成，在构成要件被满足时，即发生法律效果。法律规范的适用，就是对一具体的案件事实进行判断，认定其满足法律规范的构成要件，从而产生该法律规范所规定的法律效果的过程。该过程可分为四个步骤：法定构成要件的内容解释及确定；案件事实的调查与认定；案件事实是否符合法定构成要件；法律后果。这四个步骤不是相互独立，而是彼此相互影响的。要准确全面的适用法律，离不开对运用法律解释方法对法律规范进行准确的解读，法律适用的过程也就是一个法律解释的过程。
一、行政审判中的法律解释方法
行政法律规范的解释，与其他领域的解释一并，其功能在于，法律适用者为将法律条文适用于所认定的案件事实，对于法律条文所欲规范的内容发生疑问时，通过法律解释，使法律适用者理解、确定法律条文的意义。法律解释的目标，在于发现、确定法律规范的真正意旨。法律解释不能完全拘泥于法条文字的字面含义，而应探求法律规范实际上的规范意旨，确定立法者利用法律文字所要达到的目的。
单就解释方法而言，行政审判法律解释的方法与一般的法律解释方法大致相同，主要包括文义解释、体系解释、历史解释、目的解释与合宪性解释等。
（一）文义解释
文义解释是指以法律用语的文字意义为出发点，在一般语言习惯所了解的意义上对法律条文进行的解释。
在文义解释中，比较容易产生分歧的是对例示性规定的解释。法律规范中对于其规范的事项，一般采取三种方式予以调整；列举式、列举式加概括式、概括式。例示性规定是列举加概括的法条规定的简称，即法律规范在列举其适用的典型事项后，又以“等”、“其他”等概括用语加以规定。
1、“等”外而无“等”内
单纯从文义而言，“等”字确实是一个多义词，按照《现代汉语词典》的解释，其与列举规定和例示规定的解释相关的是两种解释：一是“表示列举未尽”；二是表示“列举后煞尾”。前一种解释就是所谓的“等外”，后一种解释就是所谓的“等内”，实质上就是列举式规定。因此，除非法条有特指，涉及到“等”字的规定原则上都应该解释为例示规定，而不解释为列举规定。列举的四种只是最常见的，其他的如出租车、地铁、磁悬浮列车，也属于公共交通工具。
2、概括事项只能与例示事项相一致
在例示性规定中，例示用语所庙宇的行为或者其他法定事项的类型已经非常明确，而概括用语则往往是抽象的、模糊的、不确定的或者一靓性的，如何理解例示事项与概括事项的关系以及如何确定概括事项的范围？在法理上，以一则拉丁法律谚语解释例示规定极为恰当，即“例示事项之未所庙宇的概括用语，不包括与例示事项明示的性质相异的事项”。也就是说，对概括事项的解释不应与例示事项所规定的事项的性质不一致，只应包括与例示事项相一致的事项。当然，例示事项的性质，有的法条口已经列明，但大部法条中没有列明，需要适用法律者自己去理解。
（二）目的解释
目的解释是指以法律规范目的为根据，阐释法律疑义的一种解释方法。目的解释则在于解决规范之间的价值冲突。
在进行目的解释时，可能会将法条的文义限缩，也可能将法条的文义扩张。
（三）体系解释
体系解释是指以法律条文在法律体系上的地位，或其与相关法条之间的关系来阐明规范意旨的解释方法。法律规范的条款并不是独立存在的，法律条款之间存在着有机的联系，因此，对法律条款的理解，需将其置入法律的整体之中。
需要指出的是，在进行法律解释时需注意，有些法律条款中有例外规定，根据法条的内在逻辑把握住例外规定的核心内容，是正确理解适用该条款的基础。例外规定往往以“但书规定”或者“另有规定”的形式表述，可能在同一法律条款中，也可能在不同的法律条文中。
（四）其他解释方法
比较常见的其他解释方法主要有历史解释与合宪性解释。历史解释，是指通过对立法资料的探求以获知立法者当时的立法本意的一种解释方法。这里的立法资料，包括立法过程中的一切记录、文件，如预备资料、预备草案、草案、立法理由书等。合宪性解释，是指一项法律条文的解释，如果有多种结论只要其中一项结果可以避免宣告该法条违宪，就应选择该种解释结论。
（五）不同解释方法之间的关系
采用不同的解释方法很可能得出不同的结论，如何在种种解释方法之间作出选择呢？也就是说，种种解释方法之间存在着什么样的关系。这个问题比较复杂，从理论和实践的研究来看，不同的解释方法之间具有一定的位队关系，但既浊固定不变的，也不能任意选择，而且还常常存在着互补关系，需要根据个案的具体情况进行具体分析。在个案中选择具体的解释方法一般可从以下几个方面进行考虑：
1、文义解释具有优先性。
2、目的解释是解释活动的价值指引，具有独立的价值。
3、历史解释、体系解释等解释方法往往不具有独立性，均是确认法律目的的手段。
二、行政法律适用中的漏洞补充
（一）漏洞补充与法外究竟
在法律适用的过程中，即使通过法律解释，现有的规定也许仍然不能满足我们的规范需求。现行法律还存在着应予规范却未予规范的情形，这时使会存在法律漏洞。法律漏洞的存在，是由人类理性的有限性、立法者的思虑不周以及社会情势的变迁等原因客观造成的。这时，为实现法律的目的与价值，在法律适用中就需要进行法律漏洞补充。
当然，并不是所有法律未予规范的事项均属法律漏洞，只有为达成立法目的应予规范但却未予规范的事项才属于法律漏洞。对于某些事项法律可能基于自己的价值判断认为不应由其调整因而有意地保持沉默，该种未予规定并不违反立法目的，因此不属法律漏洞，而属于法外空间的范畴。
（二）漏洞补充与依法行政
漏洞补充与法律解释的区别在于是否在法条可能的文义范围内，法律解释是在法条“可能的文义”之内使法律规定明确、具体，因此，其并未逾越法条涵盖的范围，而法律补充的内容则已经超现了法条“可能的文”因而在某种意义上具有“立法”的性质。当然，“可能的文义”的界限并不总是十分明确的。
法律漏洞的补充，例如类推适用、目的性限缩，乃是贯彻平等原则的要求，不仅可以防止恣意，而且可以促进公平正义的实现，故在行政法领域，除行政处罚受处罚法定主义的限制不允许漏洞补充外，一般均承认漏洞补充的合法性。只是行政法上的漏洞补充，与民法领域上被广泛的承认相比较，应受法律保留原则的限制。
法律保留原则是指行政机关只有在取得法律授权的情况下才能从事行为，如果法律没有明确规定，行政机关不能根据自己对立法目的的理解，自行创设法律规范包括进行法律补充。但法律保留原则并不适用于所有的行政领域。行政诉讼是对于行政行为的审查，如果行政机关在作出行政行为时不能进行法律补充，法院在行政诉讼中也就没有进行法律补充的可能。因此，在行政处罚领域，非国有财产的征收以及财政、税收等的基本制度这些领域的行政诉讼中，应该不得进行法律补充。
二、漏洞补充的方法
行政诉讼中法律补充的方法由于受“依法行政”原则的制约，与民法相比有细微差异。行政诉讼中法律补充的方法应当包括类推适用、目的性扩张和目的性限缩。
类推适用，是指将法律明文规定，适用到非该法律规定所直接加以规定，但其法律之重要特征与该规定所明文规定者相同的案型。类推适用的法理在于平等原则，及基于正义的要求，相同事物应为相同处理。
目的性限缩，是指法律条文的文义应涵盖某一案型，但依立法目的不应包涵此案型，系由于立法者的疏忽未将其排除在外，于是为贯彻立法目的，而将该案型排除在外的一种法律补充方法。
目的性扩张则正好相反，是指为贯彻法律规范意旨，将本不为法条文义涵盖的案型，包括于该法条适用范围之内的法律补充方法。
三、行政法律适用中利益衡量
行政法与民法的重要区别在于，行政法是调整公共利益和私人利益的关系。行政诉讼中总要面对代表公共利益的行政机关和私人利益的行政相对人之间的利益纠纷，法官能否很好的平衡公共利益和私人利益，往往不仅关系到个案的公正，更关系到社会的价值趋向。再者，法律的适用往往不只有一个惟一的结果，需要在多种可能中作出选择。
利益衡量方法强调个案的具体情形，因此，不可能有一种标准的，统一的模式，但利益衡量作为一种司法方法，总有其共性的东西可循。
行政机关在执法中如果不注意运用利益衡量的方法，其行政行为可能表面上看是合法的，实际上却无法得到一般人的认同。
在行政诉讼领域，有些制度设计也体现出利益衡量方法的运用。《行政诉讼法解释》第五十八条正是对类似情形进行利益衡量后的产物。当然，在司法实践中运用该条款，尚需慎之又慎。

北安法院 杨亚新