惠州市企业产权交易管理暂行规定
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惠州市企业产权交易管理暂行规定
广东省惠州市人民政府
现将《惠州市企业产权交易管理暂行规定》予以公布，从2003年8月1日起施行。
市 长：柳锦州
二〇〇三年七月二十一日
惠州市企业产权交易管理暂行规定
第一条 为推进我市产权交易市场建设，规范企业产权交易行为，促进经济结构调整，优化资源配置，维护产权交易当事人的合法权益，防止国有资产流失，根据国家和省的有关法规、政策规定，结合本市实际，制定本规定。
第二条 本规定适用于本市企业国有、集体产权交易。
第三条 本规定所称企业产权交易是指通过市场依法公开以有偿方式转让和受让企业产权的行为。
本规定所称企业产权是指被转让企业的全部或部分产权（股权）。
本规定所称产权交易的转让方是指在产权交易中有偿转让所拥有产权的法人或其他组织；受让方是指在产权交易中有偿受让产权的法人、其他组织或自然人。
第四条 企业产权交易必须依法进行，遵循自愿、诚实信用，平等竞争、等价有偿，公开、公平、公正的原则。
第五条 企业产权交易双方应依法保障职工合法权益，按国家有关规定妥善安置企业人员。
第六条 市财政部门是全市企业产权交易的行政主管部门，依法对产权交易行为及交易机构进行指导、检查和监督。
第七条 市产权交易所是经市人民政府批准，依法设立的产权交易中介服务机构。产权交易所从事产权交易业务，不得以营利为目的。
第八条 下列国有产权必须通过市产权交易所进行公开交易，禁止场外交易：
（一）本市所属（含各县、区）国有企业、集体企业产权；
（二）本市所属（含各县、区）占有国有、集体资产的非上市公司制企业及其他企业的整体或部分国有产权；
（三）行政事业单位产权；
（四）政府公共资源的有偿转让，包括政府投资形成的公共设施及特许经营权。
单纯的土地、房产、技术等有形、无形资产交易，可在相应的专业市场进行。
第九条 在同一授权经营机构或企业集团内部发生的产权变动，或经市政府批准免于进场交易的产权转让可免于进场交易。
本市范围内，其他所有制性质的企业产权也可进场交易。
第十条 下列企业国有产权禁止转让交易：
（一）涉及国家机密、国家安全、国防、尖端技术的；
（二）产权不明晰或有争议的；
（三）已被设置抵押，未经抵押权人同意的；
（四）已被诉讼保全或被强制执行，未经管辖法院同意的；
（五）产权标的处置权受限制的；
（六）法律、法规或政府禁止转让的。
第十一条 转让企业国有产权涉及专卖权、专营权、专项许可证或者其他特许经营权的，按国家有关法律、法规执行。转让方和受让方的资格应符合相关法律、法规规定。
第十二条 转让企业国有产权，必须依法取得出资人的批准文件。向国（境）外投资者转让企业国有产权的，还应按《利用外资改组国有企业暂行规定》（国家经济贸易委员会、财政部、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局令第42号）和《外国投资者并购境内企业暂行规定》的原则、要求和程序办理有关审批手续。
第十三条 企业国有产权在转让前，必须聘请具有合法资格的中介机构进行财务审计和资产评估。评估结果按规定报财政部门核准或备案后，作为确立交易价格的参考依据。未经依法评估的国有产权不得进行交易。同一中介机构不能同时承担同一企业国有产权转让的财务审计和资产评估。
第十四条 企业产权交易采取协议转让、公开竞价等方式进行。申请受让方为一家的，可采取协议转让的方式交易；申请受让方为两家以上的，应采取公开竞价方式交易。
第十五条 企业国有产权采取公开竞价方式转让时，在同等条件下，企业内部职工可优先购买，并按有关政策享受优惠。
第十六条 企业国有产权交易按照申请登记、办理委托、资料核查、挂牌公示、信息发布、咨询洽谈、公开竞价、签约成交、结算交割、交易鉴证、变更登记等程序进行。
第十七条 进入产权交易机构进行交易的企业产权转让方和受让方，可直接或委托他人向产权交易所提出申请，委托申请的，应当同时提交委托书。
第十八条 转让方和受让方办理交易委托时，应当向产权交易机构提交真实、完整和合法的材料，并为此承担法律责任。
第十九条 产权交易所应对转让方、受让方提供材料的真实性、合法性进行核查，并在收齐材料之日起5个工作日内，作出是否准予进场交易的决定。对不予受理的，应当说明理由，并书面通知转让方、受让方。
第二十条 产权交易所对准予交易的企业产权，应当在作出准予交易决定后的3个工作日内挂牌公布，或者通过网络、报刊等媒体向社会发布有关产权交易信息，并在发布信息之日起的10个工作日后方可挂牌交易。公开挂牌期限自挂牌之日起不少于20个工作日。
第二十一条 信息发布期间，转让方、受让方的有关情况发生变更的，须在变更后的2个工作日内以书面形式通知产权交易所；否则，应承担信息失实的责任。
第二十二条 企业国有产权的实际成交价格比资产评估值降低10%以上的，转让方应就其差异原因向同级财政部门作出书面说明。国家、省另有规定的，从其规定。
第二十三条 转让方和受让方达成交易后，必须签订《企业产权交易合同》。《企业产权交易合同》的基本内容为：
（一）转让方、受让方的名称、住所、法定代表人姓名；
（二）交易标的、交易方式、成交价格、总价款及其支付方式和支付期限；
（三）转让方的债权债务的处理；
（四）职工安置办法（如涉及企业职工安置问题时）；
（五）产权交割事宜；
（六）产权交易的有关税费负担；
（七）合同变更或解除的条件；
（八）违约责任与合同争议的解决方式；
（九）转让方对其转让的企业产权的真实性、合法性的保证；
（十）签约日期；
（十一）法律、法规规定和当事人认为需要约定的其他内容。
第二十四条 产权交易价款应当一次性付清。如价款数额较大，一次性付清确实有困难的，经双方协商同意，可以分期付款。分期付款的首期不得低于交易价款的50%，期限不得超过一年。在交易价款未付清之前，不得办理产权转让有关手续。
受让方应按银行同期、同档贷款利率向转让方支付未付款部分的资金占用费，并依法提供与未付款数额相应的担保，但不得以未付款的产权（资产）设定担保。
第二十五条 受让方在支付50%以上交易价款时，交易双方可就交易标的办理交接手续；受让方在付清交易价款后，才能要求办理产权的变更手续，交易双方才能向产权交易所申请办理交易鉴证。
第二十六条 产权交易成交后，买卖双方应向产权交易所提交完备的产权交易情况材料及产权交易合同，办理产权交易鉴证。产权交易所对提交的材料和产权交易合同审查后，出具《产权交易鉴证书》。《产权交易鉴证书》是办理产权变更登记手续的合法依据。
第二十七条 产权交易双方当事人凭《企业产权交易合同》、产权交易所出具的《产权交易鉴证书》及有关法律文件，在财政、税务、外经贸、银行、工商、土地、房产、专利、劳动保障、公安及公共事业等部门办理相关的企业产权权属变更手续，有关部门应当按规定予以办理。应当进入而未进入产权交易所进行的企业国有产权交易，政府有关部门不得为交易双方办理相关的权属登记或变更手续。
第二十八条 产权交易过程中发生下列情形之一的，产权交易应当终止：
（一）第三方对转让的产权提出异议且尚未裁决的；
（二）出让方提出中止交易的；
（三）交易各方任何一方丧失民事行为能力或者代理人丧失民事行为能力的；
（四）接到国有资产主管部门、人民法院终止转让书面通知的；
（五）因不可抗力的原因，导致交易标的自然灭失的；
（六）因不可抗力的原因，导致交易活动暂不能进行的；
（七）其他依法应中止交易的情形。
第二十九条 产权交易所应备置档案库，对产权交易进行登记，并制定档案保管和查询办法。
第三十条 在产权交易中发生产权交易纠纷的，当事人可以向产权交易行政主管部门申请调解，也可依据交易合同约定的解决纠纷方式进行。
第三十一条 国有、集体企业产权的交易当事人，在办理企业国有、集体产权转让过程中，未按规定公开交易的，由产权交易机构向有关部门报告，并由有关部门追究有关单位或责任人员的行政责任；构成犯罪的，移交司法机关处理。
第三十二条 产权交易当事人故意出具虚假、有重大遗漏或有严重误导内容的文件，造成他人损失的，应当赔偿。
第三十三条 企业产权交易的当事人有下列行为之一的，由产权交易机构向有关部门报告，并由有关部门依法追究有关单位或责任人员的行政责任；构成犯罪的，移交司法机关处理：
（一）擅自转让企业国有、集体产权，造成国有资产流失的；
（二）产权交易双方恶意串通，弄虚作假，损害国家、集体或他人利益的；
（三）故意压低或过分抬高交易价格和交易条件，严重阻碍产权交易顺利进行的；
（四）违反产权交易规则的；
（五）法律、法规禁止的其他行为。
第三十四条 产权交易鉴证人员与产权交易当事人串通，损害国家、集体或他人利益的，应承担民事责任，构成犯罪的，承担刑事责任。
第三十五条 产权交易机构弄虚作假、以权谋私、侵害交易当事人合法权益的，由有关政府部门依法给予行政处罚。
第三十六条 国有资产主管部门违反规定审批产权交易的，追究有关责任人员的责任。
第三十七条 政府有关部门违反规定办理或不予办理有关产权变更手续的，追究有关责任人员的责任。
第三十八条 会计师事务所、律师事务所、资产评估机构等社会中介组织，在办理出具产权交易所需报表、报告、意见、证明等文件资料时，与交易当事人互相串通作假的，由产权交易所协助有关行政主管部门和行业协会依法处理；造成他人损失的，应当赔偿；构成犯罪的，承担刑事责任。
第三十九条 政府有关部门及其工作人员违反有关法律法规和本规定的，由行政监察部门提出监察建议，依照有关规定追究有关责任人员的责任。
第四十条 产权交易所在办理企业产权交易时，可向交易各方收取材料工本费，暂不收取交易费用。在收取交易费用时，其收费标准由市物价部门会同市财政部门核定。
第四十一条 行政事业单位产权和政府公共资源的有偿转让依照本规定确定的程序执行。
第四十二条 产权交易所应根据本规定制定产权交易机构章程和交易规则，报市财政部门批准后施行。
第四十三条 本规定自2003年8月1日起施行。
南京市市级储备粮管理实施细则
江苏省南京市人民政府
市政府办公厅转发市计委关于《南京市市级储备粮管理实施细则》的通知
二零零二年四月十二日
宁政办发［2002］54号
各区县人民政府，市府各委办局，市各直属单位：
市计委拟定的《南京市市级储备粮管理实施细则》已经市政府批准，现转发给你们，希认真遵照执行。
南京市市级储备粮管理实施细则
为深化粮食流通体制改革，推进粮食购销市场化，根据《国务院关于进一步粮食流通体制改革的意见》(国发［2001］28号)、《省政府办公厅转发省粮食局等部门关于2001年度全省地方储备粮扩储工作的意见的通知》(苏政发［2001］138号)、《省政府办公厅转发省计委关于省级储备粮管理暂行办法的通知》(苏政办发［2002］6号)和市政府《关于建立市级储备粮有关问题的会议纪要》(市长办公会议纪要2002年第6号)的要求，建立和完善市级储备粮制度，增强市政府粮食调控能力，充分发挥市级储备粮稳定市场、调剂丰歉、平衡余缺、应急备荒的重要作用，特制定本实施意见。
一、储备粮管理体制
(一)建立市级粮食储备，要适应粮食购销市场化要求，采用政府委托、部门监管、企业运作方式，形成管理科学、调控有力、高效灵活、费用节省的储备粮管理运作模式，确保市级储备粮数量真实、质量完好、结构合理、管理规范，急需时能够调得动、用得上。
(二)市级储备粮的所有权、动用权属市政府。市政府授权市粮食局会同有关部门全权负责管理。市级储备粮主要用于粮食市场调控和各种特定需求。
(三)市粮食局根据宏观调控的需要和市政府文件要求，负责制定市级储备粮的总量规划和年度规模，报市政府批准后再制订分地区、分品种、分库点的收储、轮换计划，并组织实施；市财政局负责储备粮利息和保管费用的核实拨付，轮换费用和价差实行定额包干；省农发行营业部负责储备粮收购资金的信贷工作，同时协助市级财政部门及时将利息费用补贴拨补到承储企业；市质量技术监督局、物价局分别对储备粮质量、价格进行监管。所有相关部门对市级储备粮的收储、轮换、移库、动用等业务环节实行全过程监管。
(四)建立确保全市粮食安全的预警预报系统。为适应粮食购销市场化后粮食市场可能出现的新情况，增强政府对粮食的宏观调控能力，确保我市粮食供应安全和粮食市场稳定，市计委会同商贸局、财政局、物价局、粮食局定期或不定期发布粮食宏观调控信息，确保我市粮食供应安全和粮食市场稳定。
(五)市级储备粮的承储实行市场化运作的办法。由市粮食局对全市粮食企业进行市级储备粮承储资格认证，公开招标、择优选取具有安全保粮条件、较高资产质量、较强经营能力、资信良好的企业作为市级储备粮承储企业。市粮食局认定的承储企业签订市级储备粮委托代储合同，承储企业承担相应的经济责任和法律责任。
二、储备粮的收购
(六)市级储备粮目前规模定为7500万公斤，以后视粮食购销政策和市场情况变化再行确定。
(七)市级储备粮的收购按照市粮食局会同有关部门下达的储备粮收购计划执行。储备粮收购由市粮食局组织承储企业实行市场收购，可向生产者直接收购或订单收购，也可以通过粮食批发交易市场公开竞价或招标采购，还可以结合国家粮食进出口政策，采取进口转储入库。
(八)市级储备粮的信贷资金供应与管理按《中国农业发展银行地方储备粮贷款管理办法(试行)》的有关要求执行，对擅自越权改变计划或将计划分解给其他企业的一律不予以贷款支持。
(九)市级储备粮入库成本由市财政局会同市物价局等有关部门根据市场竞购价格和有关费用核定。
三、储备粮的储存
(十)收购入库的储备粮必须是当年的新粮，必须达到国家规定的中等质量以上标准，必须符合安全保管水分要求，严禁划转库存陈粮。储备粮入库后，必须经过市质量技术监督局公证检验予以确认。
(十一)为确保储备粮的安全，各承储库点要严格执行国家、省颁发的《国家粮油仓储管理办法》、《粮油储藏技术规范》、《仓储机械管理办法》、《仓库消防安全管理办法》等管理规章，要做到“一符、三专、四落实”，即：帐实相符，专人保管、专仓储存、专帐记载，数量、品种 、质量、地点落实。承储库点不得将储备粮委托其他库存点储存，也不得露天储存。未经批准不得擅自移库，如确需移库要先履行报批手续。
(十二)储备粮必须严格按照储备与经营分开的原则，单独存放，单独建帐。
(十三)市级储备粮的贷款利息和费用补贴在市级粮食风险基金和省财政给予的专项补贴中列支。利息按银行同期利率和入库成本据实计补，保管费用、轮换费用由承储企业(市粮油调拨结算中心负责结算)按规定的标准包干使用，储备粮正常损耗由企业自行承担，储备粮的利息、保管费用和轮换费用，要根据市粮食局落实情况，由市财政局按季拨付。
四、储备粮的轮换
(十四)在保证储备粮储备规模的前提下，为保持市级储备粮的质量，要求每年轮换一次。轮空时间最长不得超过四个月。
(十五)市级储备粮的轮换采取成本不变，以当年相同品种的新粮与库存旧粮等量兑换的方式进行。轮换发生的价差损失由承储企业自行负担，同时包干使用的轮换费用予以保证。轮换费用必须在农发行专户存储。
(十六)市级储备粮轮换所需资金，由承储企业直接向当地农发行直贷直还，并实行库贷挂购、封闭运行。轮出、轮入实行出库报告、入库报帐制度，资金要及时足额归还农发行贷款，同时农发行要及时安排轮入新粮所需的贷款，确保新粮及时入库。承储企业要严格实行仓单管理，遵守信贷纪律，自觉接受农发行的监督检查。
(十七)经批准动用市级储备粮以及进行市级储备粮轮换业务的，免征增值税和地方规定的各种基金、收费。
五、储备粮的动用
(十八)当需要调节市场粮食供求、平抑市场粮食价格、安排救灾救济以及应付各种突发事件时，按市政府指令动用储备粮。
(十九)市政府动用储备粮时，由市计委会同市粮食局、财政局、物价局、农发行等部门制定动用计划，将安排动用储备粮的数量、品种和价格，报市政府批准后，由市粮食局组织实施。
(二十)除特殊用途的安排外，动用市级储备粮应当通过粮食批发交易市场公开竞卖。经审核动用储备粮发生的价差亏损(含费用)由财政负担；发生的价差收益上缴财政，充实市级粮食风险基金。
六、储备粮的监督管理
(二十一)承储单位要按规定编制并及时向市粮食局、财政局和农发行报送储备粮业务的会计报表。
(二十二)承储单位要严格执行《江苏省粮食油脂统计制度》，单独设立储备粮台帐，及时反映分品种、分库点、分仓位、分年限的储备粮数量和成本，保证会计帐、统计帐、保管帐(卡)和粮食局、农发行的台帐帐帐相符、帐实相符。
(二十三)市粮食局、财政局、物价局、农发行等部门要对市级储备粮承储单位加强监督，建立健全储备粮的各项管理制度，定期核实库存。承储单位要加强储备粮的日常管理，完善业务手续，规范操作程序。市粮食局、财政局、物价局、农发行等部门负责建立市级储备粮监管制度，采用定期全面普查、随机抽查等方式，对储备粮严格监管，确保储备粮实物和收购资金、补贴资金的安全。
七、对违法违纪行为的查处
(二十四)承储单位有下列行为之一的，承担相应的经济损失和赔偿责任：人为造成储备粮损失，由责任单位和个人承担，并视情节轻重追究行政和法律责任；不按规定及时进行轮换，造成储备粮品质劣变及新陈品质差价，由承储单位负担；擅自动用储备粮的，取消承储单位承储资格，对出现违规现象的，由有权部门予以严肃处理。
(二十五)承储单位有下列行为之一的，应通报批评，限期整改，对拒不整改或经整改仍不合格的，应取消其承储资格：储备粮管理达不到“一符、三专、四落实”要求的；仓储管理达不到“四无粮仓”标准的；没有采取科学保粮措施的；储备与经营不分，储备粮与商品粮混仓存放的；擅自变更储备粮存放库点的；储备粮专卡、专帐 不齐全，不按规定及时、准确报送储备粮统计报表和库存实物台帐的；储备粮轮换出库时，借故不报告、拒不执行或故意拖延的。
(二十六)市各职能部门在粮食储备管理中有以下行为之一的，应承担相应的行政和法律责任。储备粮费用补贴不到位，造成储备粮不实或影响储备粮安全的；因监管不力，造成储备粮被擅自动用或发生重大粮食损失事故的。
徐州市城市住宅区物业管理暂行办法
江苏省徐州市人民政府
徐州市城市住宅区物业管理暂行办法
徐州市人民政府令第62号发布
第一章总则
第一条 规范本市住宅区物业管理服务行为，维护业主、物业使用人和物业管理企业合法权益，为居民提供舒适、整洁、方便、安全的居住环境，根据国家和省有关物业管理规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内城市住宅区物业管理活动。
城市新建住宅区和房屋建筑面积在二万平方米以上且共用实施设备配套齐全的城市原有住宅区，应当实行物业管理。
第三条 市建设行政主管部门负责本市住宅区物业管理综合协调和监督指导工作。市、县(市)、贾汪区房产行政管理部门主管本行政区域内城市住宅区物业管理工作，其主要职责是：
(一)贯彻实施物业管理法律、法规、规章和方针、政策，制定物业管理有关措施；
(二)参与住宅区验收，指导、监督物业接管和业主委员会组建工作；
(三)审批物业管理企业资质；
(四)培训专职物业管理人员；
(五)监督、检查物业管理企业管理服务活动；
(六)负责住宅区物业管理考评工作；
(七)负责住宅共用部位、共用设施设备维修基金(以下简称维修基金)筹集和使用监督工作；
(八)受理物业管理投诉案件；
(九)查处物业管理违法行为。有关管理部门，按照各自职责做好住宅区物业管理工作。
区人民政府街道办事处应当协助有关管理部门对本辖区住宅区物业管理工作进行监督、指导和协调。
第四条 物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业管理相结合的原则。
第五条 物业管理企业按照国家、省和市有关规定享受第三产业优惠政策。
第二章业主自治管理
第六条 每个住宅区成立一个业主委员会，代表全体业主对物业实施自治管理。
业主委员会成员由业主和物业使用人代表参加的业主大会或业主代表大会选举产生，每届任期三年。根据住宅区范围大小，业主委员会由五至十五人组成，组成人数为单数，设主任一名，副主任二名，委员若干名。
业主委员会应当自选举产生之日起十五日内，将章程和委员名单报物业管理行政主管部门备案。
第七条 住宅区入住率达到百分之六十以上时，物业管理行政主管部门应当组织住宅区开发建设单位、业主和物业使用人代表，召开第一次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会。
业主委员会每季度召开一次全体会议，经业主委员会主任提议或有三分之一以上委员建议，可随时召开全体会议。涉及住宅区物业管理重大事项，应当由业主委员会三分之二委员表决通过。
业主委员会每年至少召开一次业主大会或者业主代表大会，经百分之十五以上业主或者业主代表提议，可随时召开大会。
第八条 业主委员会应当履行下列职责：
(一)执行有关物业管理法律、法规、规章和政策；
(二)拟定业主委员会章程；
(三)通过招标、招聘等形式确定一个物业管理企业管理住宅区物业，依法与其订立、变更、解除物业管理委托合同；
(四)审议物业管理企业年度管理计划和物业管理重大措施；
(五)审核物业管理企业使用维修基金申请；
(六)决定物业管理企业有关物业管理重大事项；
(七)根据业主、物业使用人意见和要求，对物业管理企业经营管理活动进行监督；
(八)主持制定业主公约，提交业主大会或业主代表大会审议通过，并督促业主和物业使用人遵守业主公约和有关规定；
(九)召集业主大会或业主代表大会，报告物业管理工作情况；
(十)协助物业管理企业落实各项管理措施；
(十一)接受物业管理行政主管部门、业主大会、业主代表大会和业主、物业使用人监督。
第九条 业主大会由住宅区全体业主组成；业主较多的，按比例推选业主代表，组成业主代表大会。
业主大会或者业主代表大会，应当有过半数业主或者业主代表出席，作出的决定，应当经半数以上业主或者业主代表通过。
第十条 业主大会和业主代表大会行使下列职权：
(一)选举、罢免业主委员会成员；
(二)审议、通过业主委员会章程；
(三)审查批准业主公约；
(四)听取和审议物业管理工作报告；
(五)改变、撤销业主委员会不适当决定。
第十一条 业主公约是有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范，对全体业主具有约束力。
业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。
业主委员会应当自业主公约生效之日起十五日内，将业主公约报物业管理行政主管部门备案。
第三章物业管理服务
第十二条 实行物业管理的住宅区，由物业管理企业实行专业化统一管理和综合服务。
物业管理企业应当具备下列条件：
(一)有规范的名称、组织机构和固定办公场所；
(二)有与管理规模相适应的专业技术人员；
(三)有符合规定数额的注册资金；
(四)有物业管理服务制度、措施。物业管理企业应当向物业管理行政主管部门申领物业管理企业资质证书；未领取物业管理企业资质证书的，不得从事物业管理经营活动。
第十三条 物业管理企业的权利：
(一)根据有关物业管理法律、法规、规章和政策，结合住宅区实际，制定住宅区物业管理具体实施办法；
(二)依据物业管理委托合同和物业管理收费规定收取物业管理费用；
(三)制止违反住宅区物业管理规定行为；
(四)选聘专营单位承担专项管理业务工作；
(五)要求业主委员会协助管理，建议有关行政管理部门对不听劝阻且违反本办法规定行为予以行政处罚；
(六)按照企业经营范围实行一业多营，以其收益补充物业管理经费；
(七)法律、法规、规章赋予的其他权利。
物业管理企业的义务：
(一)履行物业管理委托合同；
(二)接受业主委员会、全体业主和物业使用人及有关部门监督；
(三)重大管理事项报请业主委员会审议通过；
(四)向业主委员会报告物业管理工作；
(五)法律、法规、规章规定的其他义务。
第十四条 物业管理企业应当与业主委员会签订物业管理委托合同。
物业管理委托合同应当载明下列内容：
(一)双方当事人名称、地址；
(二)物业管理区域范围；
(三)物业管理服务项目和内容；
(四)物业管理服务标准和要求；
(五)物业管理服务权限；
(六)物业管理服务费用及支付方法；
(七)物业管理服务期限；
(八)合同终止和解除条件；
(九)违约责任；
(十)当事人认为需要约定的其他事项。
物业管理企业应当自物业管理委托合同签订之日起十五日内，将物业管理委托合同报物业管理行政主管部门备案。
第十五条 物业管理企业应当按照下列规定进行物业管理：
(一)符合国家、省、市物业管理技术标准和规范要求；
(二)在住宅房屋使用前，将住宅共用部位、共用设施设备使用、维修方法、要求、注意事项书面告知物业使用人；
(三)定期对住宅区进行全面巡视、检查；
(四)定期对住宅共用部位、共用设施设备进行养护，发现物业损坏或者接到报修时，按照规定时间进行维修、更新；
(五)接受业主和物业使用人委托，办理房屋开门开窗、搭建临时建筑物规划报批手续。
第十六条 住宅区房屋、设施设备管理及其维修，绿化管理，环境卫生管理，治安管理应当符合国家、省、市的规定，接受有关部门监督检查。
第十七条 物业管理委托合同期满，或者接受委托的物业管理企业未达到物业管理委托合同规定的管理服务标准或者有其他违约行为的，业主委员会可以解除或者终止委托合同，但应当提前一个月通知物业管理企业。
第十八条 物业管理企业可以接受供水、供电、供气等有关专业部门委托，开展代收费用和定期维修养护等代办业务。第十九条物业管理企业可以为业主和物业使用人提供下列特约服务：
(一)代管房屋、代购(送)物品、代送(接)儿童、代护(送)病人、代雇(兼)保姆、代订报刊、代送邮件等；
(二)修理车辆、水电设备、家用电器等；
(三)上门洗涤衣物、清扫室内卫生、粉刷、单项装修等；
(四)业主或物业使用人预约其他服务项目。
第四章 物业的使用和维护
第二十条 住宅区建设规划应当包括物业管理内容。物业管理行政主管部门应当参加住宅区竣工综合验收，签署物业管理验收意见。
第二十一条 住宅区竣工综合验收后，开发建设单位应当在物业管理行政主管部门监督下，向住宅区业主委员会或者其委托的物业管理企业移交物业和下列资料：
(一)住宅区竣工总平面图；
(二)单体建筑、结构、设备安装竣工图；
(三)住宅区公建配套设施、地下管网工程竣工图；
(四)有关设施、设备安装、使用和维修技术资料；
(五)住宅区物业管理必需的其他资料。
第二十二条 开发建设单位应当按规划要求，建设物业管理用房，并在住宅区整体移交时，将物业管理用房移交给住宅区业主委员会，尚未成立业主委员会的，移交给物业管理行政主管部门。物业管理用房产权属住宅区全体业主共有，由物业管理企业使用，任何单位和个人不得擅自转让物业管理用房或者改变物业管理用房使用性质。
第二十三条 住宅区内禁止下列行为：
(一)改变房屋承重结构部位的；
(二)擅自改装、拆除房屋附属设施和改变房屋用途、外貌的；
(三)占用公共楼梯、扶栏、走道、地下室、自行车房(棚)、停车场等共用部位达四小时以上的；
(四)在天井、庭院、屋面、平台、道路及其他场地搭建永久性建筑物、构筑物的；
(五)乱贴、乱画、乱挂的；
(六)损坏绿地，花卉树木、雕塑、小品设施，改变使用性质的；
(七)不在指定地点停放机动车和非机动车的；
(八)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品的；
(九)排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准噪声的；
(十)开办污染环境生产、加工企业的；
(十一)生活垃圾未按袋装化要求在规定时间、地点、方式投放的；
(十二)乱扔瓜果皮核、纸屑的；
(十三)饲养禽畜的；
(十四)利用房屋从事危害公共利益或者侵害他人正当权益活动的。
第二十四条 业主和物业使用人装修房屋应当事先告知物业管理企业，遵守房屋装修及房屋安全管理有关规定。
物业管理企业应当对房屋装修活动进行指导和监督，发现违反房屋装修及房屋安全管理规定行为，应当劝阻、制止，并督促改正；对拒不改正的，及时报告给业主委员会，并提请有关行政管理部门依法处理。
第二十五条 占用、挖掘道路、场地的单位和个人，应当与物业管理企业签订协议，向市政管理部门办理审批手续，并在规定期限内恢复原状。
第二十六条 利用物业设置广告，应当在征得相关业主、物业管理企业、物业使用人同意并签订协议后，向有关行政管理部门办理审批手续。
第二十七条 业主转让或者出租住宅时，应当将业主公约作为住宅转让合同或者租赁合同的附件。
业主应当在签订住宅转让合同或者租赁合同之日起十日内，将转让或者出租住宅有关情况书面告知业主委员会和物业管理企业。
第二十八条 物业管理企业应当在物业管理委托合同终止或者解除后一个月内，向业主委员会办理下列事项，并向物业管理行政主管部门备案：
(一)清算物业管理收费，多收部分予以退还；
(二)移交工程建设技术资料和帐册等物业档案材料；
(三)移交物业管理用房和其他财物。
第二十九条 物业维护责任，按下列规定划分：
(一)房屋自用部位(不包括住宅承重结构部位)和自用设备，由业主和物业使用人负责维护；
(二)住宅共用部位和共用设施设备，由物业管理企业负责定期维护，费用从维修基金中支付，不足部分由共用物业业主和使用人分担；
(三)给排水、供电、供气等管线和设施，由有关专业部门负责维护。有关专业部门委托物业管理企业维护的，由接受委托的物业管理企业负责维护，费用从其委托费用中列支；
(四)住宅在开发建设单位保修期内的，由住宅开发建设单位委托的物业管理企业负责维护，费用从委托费用中列支。
第三十条 住宅区开发建设单位应当在业主委员会成立之前自行或者招聘物业管理企业进行前期物业管理。除应由业主支付的保洁、保安费用和自用部位、自用设施维护费用外，其他物业管理费用由开发建设单位承担。
第五章物业管理收费和维修基金
第三十一条 物业管理收费，分为公共服务费和代收代办费、特约服务费，应当区别服务性质，依法实行政府定价、政府指导价和市场调节价。
物业管理公共服务费实行明码标价，收费项目、收费标准、收费办法应当在收费地点公布。具体收费项目、标准、管理办法，按照物价、房产行政主管部门规定执行。
第三十二条 物业管理公共服务费用途是：
(一)物业管理企业人员工资和按规定提取的福利费；
(二)绿化管理费；
(三)清洁卫生费；
(四)保安费；
(五)办公费；
(六)物业管理企业固定资产折旧费；
(七)物业管理法定税费。
第三十三条 物业管理企业接受供水、供电、供气等有关专业部门委托，开展代收和代办业务的，按照有关规定收取代收代办服务费，使用物业管理专用发票。
第三十四条 业主和物业使用人需求的特约服务费，由业主、物业使用人与物业管理企业协商确定，报物价行政主管部门备案。
第三十五条 购买、销售商品住房(包括经济适用住房)和公有住房应当按照下列规定缴纳、提取维修基金：
(一)购买商品住房者，按购房款的百分之二点五比例向售房单位缴交维修基金；
(二)购买公有住房者，按购房款的百分之二比例向售房单位缴交维修基金；
(三)出售公有住房的单位按照一定比例从售房款中提取维修基金，其中七层以下公有住房(含七层)不低于售房款百分之二十，七层以上公有住房不低于售房款百分之三十。
出售商品住房和公有住房单位收取的维修基金，属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入；销售公有住房单位从售房款中提取的维修基金，属售房单位所有。维修基金由物业管理行政主管部门代管，实行财政专户储存管理，具体管理办法由市财政部门会同物业管理行政主管部门制定，报市人民政府批准后实施。
第三十六条 维修基金属专项基金，利息净收益专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。维修基金闲置时，可用于购买国债或者用于法律、法规规定的范围，严禁挪作他用。
第三十七条 维修基金的使用由物业管理企业提出使用计划，经业主委员会审核同意，物业管理行政主管部门批准后，由财政部门拨付。
维修基金不足使用时，经业主委员会同意，物业管理行政主管部门批准，按业主和物业使用人占有住宅建筑面积比例向其筹集。具体办法由市人民政府制定。
第三十八条 业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。
因房屋拆迁或者其他原因造成维修住房灭失的，应当将维修基金账面余额按业主个人缴交比例退还给业主。
第六章奖惩
第三十九条 住宅区物业管理纳入城市管理目标考核责任制，对成绩突出的物业管理单位，由物业管理行政主管部门提请同级人民政府予以表彰奖励。
第四十条 物业管理企业对有下列行为之一的当事人，有权予以制止，并要求限期改正；造成损失的，责成其赔偿；应当给予行政处罚的，提请有关行政主管部门处罚：
(一)实施本办法第二十三条规定的禁止行为；
(二)业主和物业使用人装修房屋前未向物业管理企业报告的；
(三)占用、挖掘道路、场地的单位和个人未与物业管理企业签订协议的；
(四)利用物业设置广告未征得业主、物业管理企业、物业使用人同意的。
第四十一条 物业管理企业违反本办法，有下列行为之一的，业主和物业使用人有权向业主委员会、物业管理行政主管部门投诉；业主委员会有权予以制止并要求其限期改正，情节严重的有权解除物业管理委托合同；造成损失的，物业管理行政主管部门责令其赔偿损失，处以五千元以下罚款：
(一)修缮、更新房屋承重结构部位、住宅共用部位和共用设施设备不及时的；
(二)管理制度不健全、管理混乱，使住宅区共用部位和共用设施设备遭受损失的；
(三)擅自改变物业管理用房使用性质的；
(四)不履行物业管理委托合同规定义务的。第四十二条物业管理企业未按本办法规定申领物业管理资质证书的，由物业管理行政主管部门责令限期补办资质审批手续；逾期不补办的，由物业管理行政主管部门给予警告，并处三万元以下罚款。
第四十三条 公有住房售房单位未按照本办法规定足额提取维修基金的，财政部门和物业管理行政主管部门应当责令其限期补提维修基金本息；逾期仍未足额提取的，处以应提未提数额每日万分之三的罚款。
第四十四条 使用和代管维修基金的单位，挪用维修基金的，由财政部门和物业管理行政主管部门追回等额维修基金，并处三万元以下罚款。
第四十五条 物业管理企业违反本办法规定，擅自设立收费项目、提高收费标准或者所提供服务质价不符的，由物价行政主管部门按照国家有关法律、法规规定给予处罚。
第七章附则
第四十六条 高档公寓、别墅区、商住区、写字楼、综合楼、工业区厂房的物业管理，参照本办法执行。
第四十七条 本办法下列用语的含义是：
(一)物业，是指已建成投入使用的住宅区内各类房屋和共用设施设备、附属场地；
(二)物业管理，是指物业管理企业按照物业管理委托合同的约定对物业所进行的养护、维修管理和为业主、物业使用人提供的服务；
(三)业主，是指住宅区房屋所有权人；
(四)物业使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人；
(五)共用设施设备，是指住宅区或单幢住宅内，由业主和使用人共同使用的上下水管道、落水管、水箱、加压泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等；
(六)共用部位，是指住宅主体承重结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等部位；
(七)自用部位，是指一套住宅内部，由住宅业主自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、天井、庭园以及室内墙面等部位；
(八)自用设备，是指一套住宅内部，由住宅业主自用的门窗、卫生洁具以及通向总管的供水、排水、燃气管道、电线等设备；
(九)住宅承重结构部位，是指住宅的基础、内外承重墙体、梁、柱、楼板、屋顶等。
第四十八条 本办法由市房产行政管理部门负责解释。
第四十九条 本办法自公布之日起施行。本办法施行前本市有关物业管理的规定，凡与本办法抵触的，按照本办法执行。
1999年3月31日
