教育部、国家体育总局关于进一步加强普通高等学校高水平运动队建设的意见

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福建省福州市房地产管理局


福州市房屋交易管理暂行规定
福建省

第一章 总 则
第一条 为了加强房产市场管理，建立正常的房产交易秩序，保护合法的房产交易活动，根据国家有关法律、法规、特制定本规定。
第二条 所有房屋的买卖（含赠与，下同）、交换、有偿转让都必须到房产交易所办理交易监证，产权转移手续，严禁私买私卖利用房屋交易进行违法活动。
第三条 本规定适用于我市范围内的机关、团体、部队、学校、企业事业单位之间，单位与个人之间、个人与个人之间的房屋交易活动。
第四条 房产交易活动必须遵守公平合理，按质论价和诚实信用的原则。
第五条 凡从事房屋中介服务的经纪人，必须向市房屋经纪人交易所提出申请，经工商行政管理机关审查，核发中介服务许可证后方可从事房屋中介服务。

第二章 公、私房交易
第六条 房屋出售必须符合下列条件：
1．房屋归属清楚并具备合法的产权证明。
2．凡属继承、赠与、分割等产权变更后的房屋，应先取得合法的产权证书后方能申请出售。
3．经改建、扩建的房屋，产权人应向房产登记部门办理房产变更手续后方能出售。
4．出售出租房屋，卖方应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。
房屋经批准成交的，新业主应按照原租约的内容，与原租户续订租赁关系。
5．出售共有房屋，须提交共有人同意的证明，在同等条件下共有人有优先购买权。
6．单位之间出售自有（自筹资金兴建或购买的）房屋，应提交经上级主管部门审查同意的文件方能出售。出售属国家或地方财政拨款兴建或购买的房屋，应提交上级主管部门及原拨款单位审查同意的文件，并经市（县）政府批准，方能办理交易手续。
7．全民、集体所有制的公房，以优惠价出售给职工或居民，应提交主管部门同意，并报经市住房制度改革领导小组批准，方能出售。
第七条 下列情况之一的房屋，不得进行交易：
1．未经确认合法产权的或产权纠纷未予处理的房屋。
2．经批准列入征用，拆迁地段范围的房屋。
3．经司法或行政机关裁定限制产权移转的房屋。
4．尚有抵押、典当等他项权利或房屋债务未清的房屋。
第八条 任何单位不得购买或变相购买城市的私有房屋，确因特殊需要购买的，须经上级主管部门同意，并报告市房管局批准。
第九条 房屋交易价格应本着按质论价的原则，按市规定的房屋交易价格控制标准（由市物价委会同市房管局制定），自行议价，然后由房产交易所批准同意后方能办理交易手续。

第三章 商品房交易
第十条 所有从事房地产经营的单位都必须具备房屋开发资格，持有福州市工商行政管理局核发的营业执照，方能出售所经营的房屋。
第十一条 商品房的价格，都必须纳入价格管理轨道，必须严格按照商品房价格构成因素定价，报经市物价委员会批准后方可出售。
第十二条 商品房出售应纳入房地产交易市场的统一管理，所出售的房屋，必须报市房管局进行所有权登记后，方可办理交易手续。
第十三条 商品房预售，其经营单位必须报经市房管局审查备案后方可预售。预售房屋峻工后应及时通知预购人，并向市房地产交易所申请办理产权移转手续。

第四章 涉外房屋交易
第十四条 华侨、港、澳、台同胞购买的中外合资（合作）兴建经批准在外出售的房屋，直接凭引进外资建房单位出售证明，到市房管局申请办理产权登记发给房屋所有权证，在未取得有效产权证件之前不得转卖。
第十五条 中外合资（合作）新建的房屋，要在港澳出售的须按市对外经济管理机关的规定办理，并报市房管局备案。
第十六条 以侨汇购买的房屋可通过银行办理侨汇结算手续。
第十七条 房屋所有权人在境外将房屋出售，当事人不能亲自办理移转手续的，可按（89）司法司字第024号文的规定出具委托书，委托境内代理人代为办理。

第五章 办理手续程序
第十八条 凡单位与单位之间，单位与个人之间的房屋买卖、交换、有偿转让（包括各房屋开发公司的商品房）均由市房产交易所办理，凡个人与个人间的房屋买卖、交换、有偿转让的由房屋所在地的区房产交易所办理。
第十九条 房屋交易应履行下列手续：
1．卖方应持身份证件和房屋所有权证，买方应持身份证件，向房产交易所提出申请。
2．按交易所规定填写“房屋买卖申请登记表”。
3．买卖双方应亲自办理房屋交易手续，如本人不能亲自办理的可由代理人办理，代理人应有合法的资格证书。
4．买卖双方必须依法订立房屋买卖合同，在交易所审查批准前，必要时产权人应公告声明出售。

第六章 税 费
第二十条 交易双方应按下列缴交契税。
1．买卖按房价总额6％，由买方缴交。
个人购买公有旧住宅，免交契税。
购买商品房免交契税。
单位之间的房屋买卖免交契税。
以外汇购买的房屋如通过银行办理外汇结算，可免交契税。
2．交换交换价值不等其差价按买卖税率6％，由得到超出部分一方缴交契税。
3．赠与按房屋现值6％，由受赠人缴交赠与契税。
第二十一条 交易双方应按下列缴交监证费。
1．买卖按房价总额1．5％，由买卖双方各缴交一半。
商品房交易住宅按售价0．4％，非住宅按售价1．5％，由商品房开发经营单位与购买者各缴交一半。
公有旧住宅出售。按售价0．4％，由出售方与购买方各缴交一半。
2．交换双方按房屋总值二分之一的1．5％缴交。
3．赠与按房屋现值1．5％缴交。

第七章 奖 惩
第二十二条 违反本规定按如下处罚。
1．凡违反本规定第二条规定和私买私卖者，一律按本规定第十八条规定应缴金额的一至五倍处以罚款，利用房屋交易进行非法牟利活动者，除没收非法所得外，并处非法所得一至五倍的罚款。
2．凡违反本规定匿报成交价格者，除没收隐瞒金额外，还应按隐瞒金额的一至五倍处以罚款。
3．凡违反本规定第五条者，除没收经纪人非法所得外，还应按其非法所得总额的一至五倍处以罚款。
4．凡单位违反本规定，受到经济处罚的，应给予法定代表人处于按单位被罚款的1—5％的罚款，（但最高不超过500元）。
第二十三条 对违反本规定的行为，任何人都可以检举、揭发、房屋违法交易活动经查实处理后，可以按有关规定奖励检举，揭发人（奖励规定由市房管局另行规定）。
第二十四条 对第二十二条所规定的处罚决定，由具有管理权的交易所作出决定并负责执行。如当事人不服的可于收到处罚通知书之日起十五日内向市房管局申请复议，逾期不申请复议者，处罚即具有强制力，市房管局接到申请复议后一个半月内应作出处理、答复，逾期不作出答复，
则被视为申请复议有效。当事人不服复议决定的，在收到复议决定书之日起十五日内向人民法院起诉。

第八章 附 则
第二十五条 市属各县城镇房屋的交易管理可参照本规定执行。
第二十六条 本规定所称的商品房，是指各房地产综合开发经营单位，建成后出售的住宅，非住宅以及其他建筑物。
第二十七条 过去公布的《福州市房产交易管理暂行办法》，《关于城镇房产交易管理暂行规定》同时废止。
第二十八条 本规定由市房管局负责解释，本规定自公布之日起实施。



1989年11月16日
律师作用的再认识

甘肃开诚律师事务所魏家林


律师制度是市场经济的产物、也是民主政治的产物，没有市场经济和民主政治，律师就没有存在的价值。在市场经济和民主政治条件下，律师的作用是极其广阔的，主要有以下两个方面。
（一）律师制度是社会经济制度的组成部分，律师事务所是市场经济的中介服务机构，律师对市场主体的经济活动提供的鉴证、代理等中介服务是市场经济的“润滑剂”，起着促进交易效率、降低交易成本、保障交易安全的作用。
其一、律师在市场主体创设过程中的作用。市场主体是指由政府核准的，以追求利润为目的的经济组织。任何经济组织都由资本的所有者、经营管理者和劳动者组成，这三种人员的利益追求是不相同的，资本的所有者追求的资本收益（利润）最大化，经营管理者追求的是智力劳动的收益最大化，劳动者追求的体力劳动的收益最大化，这三种利益是相互冲突的，如果三方都各执己见，那么这个经济组织就很难有效的运转，因此必须对三方的利益进行协调，寻求出一种三方均可接受的妥协方案，这种妥协方案实际上就是企业体制的设计。律师的专业是政治与法律，是制度设计方面的专业人员，再一方面律师在执业过程中有时给资本的所有者服务，有时给企业的经营者和劳动者服务，比较了解各方真实的利益需求，也比较了解三方能够达成妥协的底线，由律师对经济组织的制度进行设计，所创设的市场主体比较符合现实，有利于市场主体创设后的稳定运行。另一方面国家法律规定了多种形式的经济组织形式，而每一种经济组织形式的创设成本、管理成本、交易成本和税收负担都是不一样的，也就是说不同的企业形式的运行成本是不一样的，而运行成本的不同直接影响经济组织的效率，律师对各类经济组织的组织法都有研究，了解每种企业制度的优劣，可以根据委托人的需要，对各种制度进行优势和劣势比较，选择一种最适合委托人需要的经济组织形式，律师的这种服务实际上是帮助市场主体提高交易效率、降低交易成本。
其二、律师在市场主体进行市场交易中的作用。市场主体创设的目的是为了追求利润，利润是通过交易实现的。在交易过程中，交易的当事人只有在自己提供的商品能够满足他人需要的前提下，才能获得利润。如果在交易过程中损害交易另一方的利益就有可能遭受另一方的报复或国家法律的制裁，最终会被市场所淘汰，因此市场主体在交易中必须规范自己的交易行为和防范他人违反商业伦理和市场法律的交易行为的损害。市场交易行为所建立的法律关系由法律关系的主体，权利义务关系内容和法律关系的客体（即所建立的社会关系性质）构成，法律关系的主体关系着交易的当事人是否有交易的资格，如果没有交易资格它所实施的行为是无效的，不受法律保护，法律关系的内容即权利义务关系着交易双方的利益是否平衡，如果权利义务不对等，必定是一方受损，另一方得到不当利益，法律关系的客体（即所建立的法律关系的性质）关系着交易双方建立的交易关系和所交易的对象是否为国家法律所认可，如果所建立的法律关系和交易的对象不被国家法律所认可，交易者不仅不能从中获得收益，而且还面临将被国家追究责任的风险。律师精通市场交易的法律制度，由律师对交易的主体、交易行为所设立的权利义务和交易行为的性质进行鉴证，可以帮助企业规范交易行为，避免自己的交易行为不规范引起争讼或受到国家法律的制裁，同时也可以帮助市场主体规避因市场欺诈等违反商业伦理和市场法律的行为给自己造成损害。
（二）律师制度是民主政治制度的组成部分，律师担负着一定的司法职能，律师通过自己的诉讼活动，对司法机关和政府机关的司法行为和行政行为形成制衡，以防范公共权力的滥用。
其一、律师对司法行为的制衡作用。律师在诉讼活动，特别是刑事诉讼活动中站在司法机关的对立面，对司法行为横挑鼻子竖挑眼，找出司法过程中滥用公共权力或失职不作为的情况和司法认识上的偏差，促使司法机关正当地行使权力，不断地提升司法水平，从而达到法律保护社会成员利益的目的。
其二、律师对行政行为的制衡作用。律师在行政诉讼中站在行政机关的对立面，对行政机关的具体行政行为横挑鼻子竖挑眼，找出行政过程中滥用公共权力或失职不作为和法律认识上的偏差，促使行政机关科学行政、依法行政，提高行政水平，达到防范行政机关以反科学的方式或违法的方式行政，从而实现保护社会成员利益的立法目的。
其三、律师对立法行为的制衡作用。法律具有道德价值、科学价值和经济价值，背离法律价值的规范是非法的，本应不能对社会成员产生约束力。立法者在制定法律时理应充分体现法律的价值，但是人对道德和真理的认识能力总是有限的，需要一个不断深化的过程，因此法律不可能是尽善尽美的，必须要接受来自各方面的挑战和批判，这样法律才能不断完善。
律师是法律的实践者，律师的服务活动实质上帮助社会成员实现利益最大化的目的，而社会成员的有些追求利益最大化的行为并不一定符合法律的价值判断，但是立法者在制定法律时不可能对所有破坏社会秩序的行为都已经充分认识和预见，并制定出相应的规范加以规制，这样律师为了达到帮助委托人实现利益最大化的目的就可能钻法律的空子，对现行的法律形成的挑战。律师对法律的挑战单纯从个别现象看确实是损害他人利益的，是极其不道德的，但是从法律演进的进程看，所有的制度都是在博弈中不断进步和完善的，如果没有人挑战现行法律就不会有进步和完善。律师对现行法律的挑战使立法者认识到现行法律制度存在的真空和漏洞，促使立法者弥补法律的真空和漏洞，从而使法律更加进步和完善，这对社会的整体利益是有益的，而它所损害的仅是社会成员的个别利益，律师对法律的挑战使社会所获得的整体利益要远远大于对社会个别利益所造成的损害，因此从这种意义上讲律师对法律的挑战又是符合法律价值的，是道德的。
另一方面，律师在帮助社会成员实现利益最大化的过程中，也会发现社会成员追求利益最大化的行为并不对他人利益和公共利益构成任何威胁和损害，但是法律却对它的这种行为进行禁止或限制，这种禁止或限制，这样的法律规范显然是不道德、反科学、不经济的，它剥夺了社会成员追求幸福和发展的权利，将会抑制社会成员创造社会财富的积极性，提高社会运行的成本。律师在为当事人服务时，必然会对这样的制度规范提出质疑和批判，律师对现行法律规范背离法律价值现象的质疑和批判，可以促使立法者修正立法中的错误，从而使法律更加道德、科学和经济，这对法律的进步和完善具有不可估量的推动作用。