《物业服务收费管理办法》实施细则
湖北省武汉市物价局市房产局
市物价局市房产局关于印发《武汉市物业服务收费管理办法实施细则》的通知
武价房字[2004]136号
各区物价局、房产局：
为了规范我市物业服务收费行为，维护当事人的合法权益，根据国家发展和改革委员会、建设部联合制定的《物业服务收费管理办法》，我们制定了《物业服务收费管理办法》实施细则，现印发给你们，请遵照执行。
二OO四年九月十三日
《物业服务收费管理办法》实施细则
第一条 为规范本市物业服务收费行为，维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》及国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》制定本细则。
第二条 本细则适用于本市行政区域内经工商行政管理机关登记注册、物业管理行政主管部门资质认定的物业管理企业对各类物业实施管理提供服务的收费行为。
第三条 本细则所称的物业服务收费是指物业管理企业按照服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
第四条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业，鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第五条 市物价局会同市房产局负责全市物业服务收费的监督管理工作。
第六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
第七条 物业服务收费包括综合管理服务费、车辆停泊服务费和特约服务费。
综合管理服务费含清扫保洁及清运；绿化养护；秩序维护；公共照明、通风、供电、给排水、电梯等共用设施设备运行、小修、养护所发生的人工、原辅材料费用等。
车辆停泊服务费：是指在指定的停车场地（含室内车库）内，为维护保养场地设备设施、相关道路及管理所发生的人工、原辅材料费用等。
特约服务费：指物业管理企业受业主委托提供的户内维修、家政服务、代收代缴服务等收取的费用。
第八条 物业服务收费根据物业类型、收费性质的不同情况分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅和经济适用住房的综合管理服务费，实行政府指导价。其他类型物业服务项目均实行市场调节价。
住宅区内车辆停泊服务费实行政府指导价。
特约服务费，实行市场调节价。
第九条 综合管理服务收费实行政府指导价的，由市物价局会同市房产局根据物业管理企业的服务内容、标准和物业管理区域的设施设备等因素，制定相应的基准价格及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价格和浮动幅度在物业服务合同中约定。
实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。
第十条 物业管理企业应当按照国家发展改革委、建设部印发的《物业服务收费明码标价规定》实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
第十一条 对实行政府指导价的物业管理企业应当根据《湖北省经营性服务价格管理办法》的规定，到价格主管部门办理《湖北省服务价格收费许可证》，并遵守年度审验制度。
物业管理企业在办理《湖北省服务价格收费许可证》中，应当向价格主管部门提出书面申请并提供营业执照副本、资质证书、物业服务委托合同复印件和前期物业管理服务协议复印件等相关资料。价格主管部门正式受理后，一般应在15个工作日内办理完毕。
第十二条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十三条 建设单位与物业买受人签订买卖合同时，受委托的物业管理企业应与物业买受人签订前期物业管理服务协议，约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
第十四条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业公共部位、公共设施、设备日常运行维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业用于该项目的固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其它费用；
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
第十五条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业管理服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。
第十六条 物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业资金的收支情况进行审计。
第十七条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
第十八条 业主按前期物业管理服务协议约定的时间开始全额交纳物业服务费；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。
第十九条 物业管理企业可按月、按季度或按年度计收，但不得一次性预收一年以上（不含一年）的物业服务费。
第二十条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳的物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
物业服务费用或者服务资金以房屋所有权证登记的建筑面积计算，未办证的，暂以房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。
第二十一条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
第二十二条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第二十三条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第二十四条 物业管理企业根据业主的委托提供服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。
第二十五条 普通住宅和经济适用住房小区的露天或室内配套停车场（库）车辆停泊服务费标准按市价格主管部门会同市房产行政主管部门公布的指导价执行。
在保证业主停车的前提下，有条件的住宅区可设立外来临时停车位，对临时进入小区接送人的车辆，收费标准按市价格主管部门会同市房产行政主管部门公布的指导价执行。
第二十六条 政府价格管理部门会同房产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。
第二十七条 东西湖、汉南、江夏、蔡甸、黄陂、新洲区可依据本细则并结合当地实际情况，制定本区具体实施细则及普通住宅物业综合管理服务费和车辆泊车服务费指导价格。并报市物价局和市房产局备案。
第二十八条 本细则由市物价局会同市房产局负责解释。
第二十九条 本细则自2004年10月1日起执行。《武汉市物业管理服务收费实施办法》（武价房字200024号）同时废止。
九华山风景名胜区管理条例
安徽省人大常委会
九华山风景名胜区管理条例
（2002年9月29日安徽省第九届人民代表大会常务委员会第三十二次会议通过 2002年9月29日安徽省人民代表大会常务委员会公告第116号公布）
第一章 总则
第一条 为了加强对九华山风景名胜区的管理，保护、利用和开发以佛教文化和自然景观为特色的风景名胜资源，根据有关法律、行政法规，结合实际，制定本条例。
第二条 九华山风景名胜区（以下简称风景区）的范围：东起九子岩山麓，西至九子岭西边大岗山麓，北起莲花峰麓，南至南阳湾，面积120平方公里，按此范围标明区界，设立界碑。
按照国家标准，风景区划分为特级保护区、一级保护区、二级保护区和三级保护区。
风景区外围保护地带（以下简称保护带）的范围：东起朱备店（包括龙口、走竹凹、牛狼峰、西山排），西至大岗山麓（包括土地岭、八都岗、牛背垄山麓、滴水岩、低岭脚等一线），北起庙前莲花峰山麓，南至南阳湾，面积53.85平方公里。
第三条 风景区内的寺庙、园林、古民居、石雕、石刻等文物古迹、人文景物及其所处的环境和地形、地貌、山体、岩石、溶洞、瀑布、泉流、河溪及其他水体、林木植被、野生动植物、地质景观等自然景物，均属风景名胜资源，应当依法加强保护。
第四条 风景区管理应当坚持严格保护、统一规划、统一管理、合理开发、永续利用的原则。
第五条 池州市人民政府设立九华山风景区管理委员会（以下简称管委会）。管委会主任由市长兼任。管委会在池州市人民政府领导下，负责风景区的管理工作，其主要职责是：
（一）保护风景名胜资源、自然生态环境；
（二）组织实施风景区规划，合理开发、科学利用风景名胜资源；
（三）依法管理风景区内宗教事务、旅游事业；
（四）审查、监督风景区内各种建设项目；
（五）建设、管理和保护风景区内基础设施及其他公共设施。
设在风景区内的单位，除各自业务受上级主管部门领导外，应当服从管委会对风景区的统一规划和管理。
第六条 设立九华山风景名胜资源保护资金。保护资金可以通过国家补助、社会资助、国外援助、资源有偿使用等渠道筹集，具体筹集办法和使用范围由池州市人民政府制定，报省人民政府批准。
第七条 风景区内的单位、居民、僧侣和游人都应当遵守风景区的管理规定，爱护风景区内的景物、林木植被和各项设施。
第二章 资源与环境保护
第八条 禁止在风景区内从事下列活动：
（一）在二级以上保护区（含二级保护区，下同）内采石、挖砂、取土；
（二）烧砖瓦、烧石灰；
（三）储存易燃易爆、有毒有害物品；
（四）进行野炊和其他违章用火作业；
（五）在景物上涂写、刻划；
（六）在二级以上保护区内放牧牲畜；
（七）破坏景观的其他行为。
第九条 风景区内的地形、地貌应当严格保护。因保护风景区内道路、维护设施，确需在三级保护区内采石、挖砂、取土的，应当经管委会审查同意后，报县级以上人民政府有关行政主管部门批准，并在指定地点采、挖。
风景区内的居民因生活需要，必须在三级保护区内采石、挖砂、取土自用的，由管委会指定采、挖地点。
第十条 管委会和县级以上地方人民政府有关行政主管部门应当依法做好风景区及其保护带内的护林、绿化、防火、防治病虫害以及泥石流、山体滑坡等地质灾害的防治工作，保护动、植物及其生存的自然环境。
风景区内的林木，不分权属均应当按照规划进行抚育管理。因景区景点的开发或者工程建设确需砍伐少量非珍贵林木的，以及集体或者个人所有的林木确需进行更新、抚育性采伐的，应当经管委会审查同意后，依法报县级以上人民政府林业行政主管部门批准。
保护带内的非珍贵林木，确需进行更新、抚育性采伐的，应当符合风景区总体规划的要求，并依法报县级以上人民政府林业行政主管部门批准。
因教学、科研等需要在风景区内采集物种标本、野生药材和其他林副产品的，应当经管委会审查同意后，报县级以上人民政府林业行政主管部门批准，并在指定地点限量采集。
第十一条 风景区内的寺庙和古民居、园林、奇峰、异石、名树、名泉、名瀑等，应当建立档案，设置标牌，严格保护。
前款所列景物周围，除建设必要保护设施外，不得建设其他设施。
第十二条 风景区内的河床、溪流、泉水、瀑布、深潭等，除按照风景区规划进行整修、利用外，应当保持原貌，不得截流、改向或者进行其他人为改变。
禁止向风景区内的水体排放、倾倒未经处理或者处理后未达标的污水和其他污染物。
第十三条 风景区及其保护带内应当建立、健全防火组织，完善防火设施。在室外吸烟、烧香、燃烛或者燃放烟花爆竹的，应当在管委会规定的地点进行。
第十四条 未经检疫部门检查的竹木及其制品、盆景、苗木、花卉、种子和动物等，不得运入风景区。
第十五条 保护带范围内风景名胜资源的开发、利用，应当依据风景区总体规划，经管委会审查同意，由池州市人民政府批准后，报省人民政府建设行政主管部门备案，并做好保护、管理工作。
风景名胜区所有开发、建设项目必须进行环境影响评价。需要建设防治污染设施的，必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。
第三章 规划与建设
第十六条 池州市人民政府应当根据九华山风景区总体规划，组织编制各景区的详细规划，经市人民代表大会常务委员会审议后，依法报省或者国务院建设行政主管部门审查、批准。对保护带，应提出规划与建设的具体要求，维护生态环境。
经批准的风景区规划是九华山风景名胜资源保护、开发和利用的依据，任何单位和个人不得擅自改变。
第十七条 因保护、开发和利用风景名胜资源的需要，确需对风景区规划进行修改的，修改方案应当报请原审批机关批准，同时报池州市人民代表大会常务委员会备案。
第十八条 禁止在风景区内建设工矿企业及其他破坏景观的工程设施。建筑物应当定期进行维修，凡污染环境或者破坏景观的，应当限期拆除。
禁止在保护带内建设污染环境或者破坏生态、景观的工矿企业和工程设施。
第十九条 风景区内因保护、开发或者管理确需建设的工程，由管委会根据风景区规划编制计划，经池州市人民政府审查后，依法报省或者国务院建设行政主管部门审查、批准。
风景区内建筑物的布局、高度、体量、造型、风格和色调，应当与周围景观和环境相协调。
建设单位在工程施工时，应当在施工方案中制定具体措施，严格保护施工现场周围的景物、植被、水体和地貌环境。
第二十条 风景区内寺庙的新建、重建、改建、扩建等，应当经省人民政府宗教事务管理部门审查同意，由管委会组织编制规划设计，经池州市人民政府审查后，依法报省人民政府建设行政主管部门批准。
列为文物保护单位的寺庙及其他文物古迹的维修和开发利用，应当遵循修旧如旧和确保文物安全的原则。
第二十一条 风景区内的民居应当在统一规划的居民点内建设，并对其建设规模、用地面积实行严格控制。
第四章 管理与服务
第二十二条 风景区内一切宗教活动，应当遵守法律、法规。宗教团体、宗教教职人员、信仰宗教的公民和依法登记的宗教活动场所，其合法权益及正常的宗教活动受法律保护。
管委会应当执行有关宗教的法律、法规，依法保护正常的宗教活动。
第二十三条 管委会应当加强风景区内的治安、安全管理，建立健全安全管理制度，完善安全管理设施，保护游客安全和景物完好，维护风景区内的公共秩序。
第二十四条 管委会应当采取措施，依法做好风景区内的环境保护和环境卫生工作。
管委会根据风景区内的安全和环境卫生的需要，可以规定风景区内禁止经营的商品、服务项目以及禁止使用的燃料、包装物品。
第二十五条 管委会应当科学合理地确定各景区、景点的游客容量和游览路线，制定突发事件的应急预案和旅游旺季疏导游客的具体方案。
管委会应当根据保护环境和恢复生态的需要，对重要景区、景点实行定期封闭轮休。
第二十六条 管委会应当根据风景区规划，统一组织建设风景区内的服务网点和公共设施，改善游览服务条件。
第二十七条 在风景区内依法从事经营活动的单位和个人，应当在指定的地点，按照核定的营业范围从事经营活动，不得强行向游客兜售商品或者强行提供服务。经营场所的指示标牌，应当按照管委会规定的式样、规格制作，并在指定的地点安置。
禁止在游览景区内设立、张贴广告。
第二十八条 进入风景区的营运车辆，应当经管委会批准，按照核定的路线行使，并在核定的站点停靠。
进入风景区的非营运车辆，应当按照指定的路线行驶，并在规定的地点停放。
第五章 法律责任
第二十九条 违反本条例规定，有下列行为之一的，由管委会予以处罚：
（一）违反风景区规划，擅自进行建设的，责令停止建设、限期拆除、恢复原状，并可处以工程总造价2％以上5％以下的罚款；
（二）损毁风景区界碑、景物的，责令停止破坏活动，恢复原状，赔偿经济损失，并可处以500元以下的罚款；
（三）破坏风景区游览秩序和安全制度，拒不改正的，可处以警告或者1000元以下的罚款；违反治安管理的，由公安机关依法处罚。
第三十条 在风景区及其保护带内违反森林资源保护、野生动植物资源保护、环境保护、文物保护和宗教、旅游、工商、土地、消防、治安等法律、法规规定的，由县级以上地方人民政府有关行政主管部门依法处罚，或者由其委托管委会依法处罚。
第三十一条 管委会违反风景区规划，违法批准建设项目的，由省人民政府建设行政主管部门责令停止建设、限期拆除、恢复原状；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分。
第三十二条 管委会因管理不善造成风景区资源、环境破坏的，由池州市人民政府责令限期整改；逾期不整改或者整改措施不力的，依法给予直接负责的主管人员和其他直接责任人员行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附则
第三十三条 本条例应用中的具体问题，由省人民政府建设行政主管部门负责解释。
第三十四条 本条例自2003年1月1日起施行。
