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分析建立我国有限合伙制度的立法构想/钱贵

作者:法律资料网 时间:2024-05-15 08:07:18  浏览:9930   来源:法律资料网
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分析建立我国有限合伙制度的立法构想

钱贵


  任何一部法律应具有适应性、稳定性。因此,我们应在在对有限合伙制度深刻分析的基础上,了解市场的需求和未来发展趋势来制定我国的有限合伙制度,以期它能够完全适应我国的经济发展情况,从而可以及大的推动我国的经济发展。
  一、立法模式的选择
  关于有限合伙的立法模式,我国学者已经进行了探讨和研究,归纳起来,主要有以下几种观点:(一)对《合伙企业法》进行修订。其理由是:有限合伙是作为合伙法的特殊问题,均属于合伙制度的组成部分,且内容比较少,单独立法费时费力,无此必要。只需在合伙企业法中确立有限合伙的法律地位,对其特有属性加以专门规定即可。有限合伙与合伙相同的部分,则直接适用合伙企业法的相关规定,以节约立法成本。(二)制定专门的《有限合伙企业法》。持这种观点的人认为“我国的民商法的立法体系应采用民商合一体例,而不是民商分立体系。基于民商合一的立法体系的建立,民法典对商事活动的基本原则、基本制度加以规定,具体的商事法律关系由单行商法调整”,[1]因此作为专门调整合伙和有限合伙的法律关系,应分别由专门的法律予以调整。(三)采用合同形式。持该观点的人认为:合伙的建立是基于合同成立,虽然有限合伙证书是有限合伙登记的要件,但依然离不开有限合伙协议。无论修改合伙法,增加有限合伙的法律规定,还是对有限合伙专门立法,都受合伙合同的制约。因此,与其浪费时间、精力修订合伙法或制定有限合伙法,不如根据合伙协议的基本属哇,遵循“意思自治”原则,适用合同法的规定予以保护。
  我们认为,选择一种立法方式的两个标准是看是否能够符合市场发展的需要,是否能与我国的立法体系相一致。只有符合市场发展需要的法律,才能发挥其引导市场、规范市场、维护市场秩序的作用。立法的结构应和谐一致,基本法与普通法、一般法与特别法的关系应主辅分明,相辅相成。基于此,我们赞同制定专门的有限合伙法。首先,有限合伙法应采用主体立法的模式。国外有关合伙的立法主要有两种思路:“一是确立合伙契约制度,其立足点是契约,旨在调整所有合伙关系,形成一部规范合伙人之间以及合伙人和第三人之间关系的基本法律;二是确立合伙企业法律制度,其出发点是主体,主要是规范企业的行为。从而保护与合伙交易的外界安全。”[2]我国对于合伙立法一直是走主体立法之路。如我们的《民法通则》就将合伙放在了“自然人”一章中加以规范,我国的《合伙企业法》单从名称上就可看出其主体立法的特征。合伙走主体立法是我国市场经济发展的需要,是建立与商事主体地位对等的现代企业法律制度的需要。而有限合伙作为合伙的特殊类型,也属于现代商事主体范围,理应采取主体立法,而不宜采取合同的形式,即行为立法。否则,不能与现有立法体系保持一致。其次,应将有限合伙独立于合伙法之外。有限合伙虽是合伙法的特殊形式,但这种特殊性兼有限责任公司和普通合伙的特点,不予明确界定,将难以适用。我国立法体系是民商合一,《民法通则》规定民、商法律关系的基本原则和基本制度,调整具体的商事关系的法律则以单行法的形式予以规范。我国的商事主体立法,主要有《公司法》、《独资企业法》、《合伙企业法》三部单行法,有限合伙亦应由专门法予以规范。
  二、具体立法内容的若干建议
  (一)有限合伙的主体:世界上多数国家的立法都允许法人成为合伙人。而我国的立法却存在矛盾。我国《民法通则》第52条规定了法人之间的合伙型联营;而《合伙企业法》中则规定了“合伙人应当为具有完全民事行为能力人”,实际上是指自然人,排除了法人作为合伙人的可能性。在理论界,对法人能否成为普通合伙中的合伙人的问题,也存在着比较激烈争论。反对者认为:首先,普通合伙人对合伙企业债务一般都承担无限责任,而法人本身承担债务的责任是有限的,因此法人无法承担无限责任。其次,允许法人成为合伙人,不利于保护股东和债权人的利益,且与我国《公司法》中对公司的对外投资所作的限制性规定相冲突。最后,我国目前正处于建设社会主义市场经济的初期,有关法制尚不健全,有些企业存在厂长(经理)损公肥私的严重问题,如果允许这些法人与个人搞合伙,有可能为不法分子利用合伙之机逃避债务、转移和侵吞国有资产提供可乘之机,可能造成国有资产的严重流失。[3]但是我们认为,应当允许法人成为普通合伙人。有限合伙的有限责任制度产生作用的对象仅仅针对有限合伙人,而非法人本身。,也就是说有限责任是投资者仅以其出资额为限对合伙债务承担有限责任,超出其出资额的债务不承担责任,而法人对于自己的债务却要承担全部责任,对于这一点我国《公司法》第三条第二款有规定:“公司以其全部资产对公司承担责任。”所以,有限责任只是投资者的有限责任,法人的独立人格决定了法人一经成立,其即是独立的,即与投资者无任何连带责任。因此以公司成为合伙人将会导致国有资产流失为由拒绝确立公司成为合伙人也是相当牵强的理由。就国有企业而言,资产流失与否与其是否参加合伙并无直接联系。相反,资产流失的主要原因应是多年积存的国有资产管理体制存在着太多的弊端。对这种现象应通过国有资产立法来规范,而不能通过禁止法人合伙的规定来防止国有资产流失。基于上述理由,我国在对有限合伙立法时,应允许法人成为合伙人。
  (二)有限合伙的设立:1.建立有限合伙制度,其目的主要是服务于市场,改善投资环境,为投资者提供宽松的投资环境,促进经济的繁荣与发展。因此,在设立中,要改变计划经济体制下形成的“便于管理”的立法思想,采纳美国的准则设立主义,只对有限合伙中的合伙人的组成、基本情况和认缴出资予以审核,并将合伙协议登记备案。其中对合伙人的出资额的审查应以认缴的出资为准。这里主要指有限合伙人的出资,因为普通合伙人可能以劳务出资,且不因出资为限承担无限责任,对其出资的审核无实在意义。而有限合伙人是按出资额分享利润、承担损失的,无论其是否出资都是以有限合伙证书中登记的出资额承担有限责任,而不以其实际缴纳的资金额为准。如果在合伙协议和有限合伙证书规定的期限内,未交纳出资,作为有限合伙管理人的普通合伙人完全有权力通过修改有限合伙证书将其从有限合伙中排除。2.确立信息公开制度,我国尚未建立完善的信用机制,有限合伙在设立程序上的简便,可能有人会引发对投资者投资环境的担忧,因此,建立信息公开制度就显得非常重要。信息公开制度分对内公开和对外公开。对内公开是对合伙人公开有关合伙的信息,包括合伙人的清单、有限合伙证书及修改的证书、最近三年的纳税报告和财务说明书等文件;对外公开是向社会或与之交易的人公开有关合伙情况。对合伙人出资额的变更、合伙人的入伙、退伙等影响有限合伙资信和投资风险的事项的变化更应进行公开。确立信息公开制度有助于规避投资风险,起到风险预警作用,有助于保护投资者和债权人的合法权益。3.限制普通合伙人的人数,英美两国对有限合伙人数有不同的规定,前者对合伙人的上限进行了控制,而后者则不作规定。我们认为,不区分有限合伙人与普通合伙人,而对整体合伙人的人数进行限制或不限制都是不可取的,应当只限制普通合伙人的人数。有限合伙本质上可以说是一种融资手段,有限合伙人是出资者,类似于股东。有限合伙人愈多,有限合伙的融资功能愈强,加之有限合伙人不参与经营,对合伙事务不具有影响力,限制其人数,将会大大削弱有限合伙本身具有的融资优能力。在有限合伙中,普通合伙人负责合伙事务的经营,普通合伙人之间地位平等,每一普通合伙人都有权参与合伙企业事务的决策,合伙企业经营管理的决策都必须是合伙人共同决定的。这种人合的性质,决定了普通合伙决策效率的低下,因为人越多,出现不同意见的概率就越大。同样,在有限合伙中,如果不限制普通合伙人的人数,偏低的决策效率就无法使企业适应激烈的竞争,尤其是在风险投资领域,往往使难得的商机在众多普通合伙人相互争论中成为过眼云烟。所以,对普通合伙人的人数进行控制是由有限合伙制度本身决定的。
  三、合伙人的权利与义务
  有限合伙作为一种融资的手段,要发挥有限合伙的融资功能,就必须调动投资者的积极性而首先是要设计出能切实保护投资者利益的制度。有限责任是吸引投资者投资的一个重要要素,但其对价是放弃对合伙事务的经营管理权。有限合伙的无限责任主要是从保护债权人的债务权益角度考虑的,而不在于其增强了有限合伙人对普通合伙人的道德风险约束。有限合伙人的盈亏全假普通合伙人之手。如何保护处于弱势地位的有限合伙人的权益而又不至于破坏有限合伙最基本的属性,是立法中需去解决的一个重要问题。我们以为,应在立法明确有限合伙人的权利,这些权利包括利润分配权;知情权,即有限合伙人可以自行或委托代理人查阅会议记录、财务会计报表以及其他经营管理资料。这是有限合伙人维护自身利益,监督普通合伙人经营行为的一项重要权利。另外,应当赋予有限合伙人对合伙事务一定的参与权,主要指有限合伙人对合伙事务的建议权和咨询权。为了避免加重有限合伙人的责任,可以以列举的方式规定有限合伙可以实施而不被认定为参与合伙事务的行为。
  四、有限合伙的解散与转变
  有限合伙兼具人合和资合的因素,在制定有限合伙法中,应强调其存续的长期性,保障其稳定性。因此,在规定有限合伙解散的事项的同时,应参照美国的作法,规定如:全体合伙人书面同意或合伙协议规定有不予解散的条款及有限合伙证书的授权时,允许有限合伙不予解散。


北安市人民法院 钱贵

参考文献
[1] 参见邓保同:《关于合伙企业立法的几个问魔》,载《经济与法》,1996年第6期。
[2] 马强著:《合伙法律制度研究》,人民法院出版社2002年版,第314页。
[3] 陈华彬.隐名合伙的性质、特征及立法建设 [J] .法律科学,1993.(2). 

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关于转发常州市扶持民营经济发展专项资金管理办法的通知

江苏省常州市人民政府办公室


常政办发〔2005〕87号





关于转发常州市扶持民营经济发展专项资金管理办法的通知

各辖市、区人民政府,市各委办局,市各公司、直属单位:
  市财政局和市经贸委联合制定的《常州市扶持民营经济发展专项资金管理办法》已经市政府同意,现予转发,请结合实际认真执行。

常州市人民政府办公室
二○○五年九月二日



常州市扶持民营经济发展专项资金管理办法

  第一章 总  则
  第一条 为进一步扶持民营经济发展,加快本市国民经济和社会建设的步伐,根据《江苏省扶持民营经济发展专项资金管理办法(暂行)》等有关规定,结合本市实际情况,制定本办法。
  第二条 本办法所指民营经济发展专项资金,是指由市财政安排的,专项用于扶持民营经济发展的资金(以下简称“专项资金”)。
  第三条 专项资金由市财政局和市经贸委(市中小企业局,下同)共同管理。
  第四条 专项资金的使用和管理应当符合国家产业政策,遵循公开透明、公正合理、定向使用、科学监管的原则。
  第二章 使用范围和扶持方式
  第五条 专项资金使用范围:
  (一)民营企业的技术创新、专利技术、科技成果转化和新产品研发等项目;
  (二)民营企业进行的技术改造项目;
  (三)民营企业的环保型清洁生产等项目;
  (四)民营企业围绕股份制规范改造,拟在境内、外上市融资,实施企业名牌战略等项目;
  (五)重点扶持具有专业特色、发展前景较好的特色产业集群,市确定的重点乡镇工业集中区,销售规模在10亿元以上的乡镇产业集聚区的配套基础设施建设、标准厂房及污染治理等项目;
  (六)经确认为乡镇产业集聚和产业集群提供公共服务的公共技术中心、测试中心、研发中心、工程技术中心等服务项目;
  (七)服务民营企业的各类培训项目、创业辅导、信息服务和民营经济服务体系建设项目;
  (八)国家、省有关民营经济扶持资金的配套项目;
  (九)市政府确定的其他扶持项目。
  第六条 专项资金使用采取定额贴息、补助和奖励三种方式: 
  (一)定额贴息是根据项目贷款实际发生额(参照中国人民银行同期贷款基准利率)给予一定数额的贴息;
  (二)补助是根据项目的实施情况给予一定数额的资金资助;
  (三)奖励是对为本市民营经济发展作出重大贡献的单位和个人给予一定数额的现金奖励。
  第七条 专项资金优先安排科技型、外向型、吸纳下岗失业人员再就业型、农产品加工型民营企业;优先安排列入市重点支持的骨干民营企业;优先安排各类为民营经济提供服务的机构。
  第八条 当年已通过其他渠道获取财政资金支持的项目,专项资金不再重复予以支持。
  第三章 申报工作程序
  第九条 凡申报专项资金使用计划的项目,申报单位必须具有独立法人资格,具有健全的财务管理机构、严格的财务管理制度和合格的财务管理人员。申报的项目必须有明确、具体、可行的方案和计划,并有明显的经济效益和社会效益。
  第十条 凡申报专项资金使用计划的单位,应提供下列资料:
  (一)专项资金项目申请表;
  (二)单位法人证书副本(复印件);
  (三)项目可行性研究报告或方案;
  (四)经会计师事务所审计的上一年度会计报表和审计报告;
  (五)其他需提供的资料。
  生产型企业还需提供环保部门出具的环保评价意见。
  第十一条 工作程序:
  (一)公告。市经贸委会同市财政局每年根据市委、市政府关于本市发展民营经济的工作安排,拟定年度专项资金使用方向和工作要求,向社会公开发布;
  (二)申报。各辖市、区按照本办法,组织符合条件的企业(单位)申报项目,按项目类型分别填写相关的《申请表》,会同有关部门对申报项目进行初审后联合上报市经贸委和市财政局;
  (三)评审。市经贸委和市财政局会同有关部门按照有关规定和程序对各辖市、区上报的项目进行分类、审核,并聘请有关方面的专家对项目进行评审;
  (四)下达。市财政局会同市经贸委根据当年专项资金的总量和专家评审的意见,确定支持的项目,联合下达“常州市扶持民营经济发展专项资金使用计划”。  
  第四章 资金管理和监督
  第十二条 市财政局根据下达的专项资金使用计划,将专项资金下拨各辖市、区财政部门,各辖市、区也应配套相应资金。项目单位凭资金计划与当地财政部门衔接落实专项资金,办理相应手续。
  第十三条 项目单位收到专项资金后,应按国家有关财务制度处理。
  第十四条 建立项目定期报告制度。各项目单位在项目实施期内每年一月底前向辖市、区报告本企业财政资金使用情况、项目进展情况和存在问题等。各辖市、区向市经贸委和市财政局报告本地区专项资金使用情况、项目进展情况和存在问题。确保专项资金专款专用,发挥专项资金的最佳效益。
  第十五条 建立检查制度。市经贸委和市财政局会同有关部门对专项资金扶持项目的实施情况,定期或不定期进行现场检查,发现问题及时解决。对项目的监督检查应依法进行,不得干预企业正常的生产经营活动。被检查的企业应主动配合检查人员做好相关工作,提供相应的文件、资料,不得阻碍检查工作的正常进行。  
  第十六条 资金项目在执行过程中因特殊原因需要变更或撤销时,应报市经贸委和市财政局同意。对因故撤销的项目,资金项目单位必须作出经费决算报市财政局和市经贸委核批,剩余资金如数退回市财政局。
  第十七条 专项资金必须专款专用,严禁截留、挪用。对弄虚作假、截留、挪用等违反财经纪律的行为,按国务院《财政违法行为处罚处分条例》等有关规定对项目单位和有关人员给予行政处分和经济处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。 
  第五章 附 则
  第十八条 本办法所称民营企业是指本市行政区域内依法设立的除国有控股、集体控股和外资控股企业以外的各种类型的企业。
  第十九条 本办法自发布之日起施行。

南通经济技术开发区房屋拆迁管理办法

江苏省南通市人民政府


通政发〔2003〕37号


市政府关于印发《南通经济技术开发区房屋拆迁管理办法》的通知



南通经济技术开发区管委会,市各有关部门:


  现将《南通经济技术开发区房屋拆迁管理办法》印发给你们,请认真贯彻执行。


二○○三年四月八日



南通经济技术开发区房屋拆迁管理办法

第一章 总 则


  第一条 为加强对南通经济技术开发区(以下简称开发区)房屋拆迁的管理,维护拆迁当事人的合法权益,保障建设项目顺利进行,依据《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第二十七条规定,结合开发区实际,制定本办法。


  第二条 在开发区内的集体土地、国有农用土地以及其他国有土地上,因规划建设需要拆迁房屋及其附属物,并需对被拆迁人补偿、安置的,适用本办法。


  因长江大桥建设、高速公路建设等项目进行拆迁,江苏省人民政府另有规定的,从其规定。


  第三条 开发区房屋拆迁必须符合城市规划。


  第四条 拆迁人应当依照本办法的规定,对被拆迁人给予补偿、安置;被拆迁人应当服从建设项目的需要,在拆迁补偿安置协议约定或者开发区管委会裁决规定的搬迁期限内完成搬迁,搬迁期限不得超出规定的拆迁期限。


  本办法所称拆迁人,是指取得房屋拆迁许可证的单位。


  本办法所称被拆迁人,是指被拆迁房屋的所有人。


  第五条 开发区管委会负责对开发区房屋拆迁工作实施管理监督。


第二章 拆迁管理


  第六条 开发区房屋拆迁应当遵循下列程序:


  (一)对拆迁项目进行评估提供概算;


  (二)拆迁人向开发区管委会申领房屋拆迁许可证;


  (三)开发区管委会发布拆迁公告;


  (四)评估机构对被拆迁房屋进行价格评估并公布评估结果;


  (五)拆迁人与被拆迁人订立书面拆迁补偿安置协议;


  (六)拆迁人按照拆迁补偿安置协议进行补偿安置并实施房屋拆除。


  第七条 拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后,方可实施拆迁。


  申领房屋拆迁许可证的,应当向开发区管委会提交下列材料:


  (一)房屋拆迁申请书;


  (二)建设项目批准文件;


  (三)建设用地规划许可证或经有关部门批准的拆迁范围红线图;


  (四)国有土地使用证或者建设用地批准书、征用土地批准文件;


  (五)拆迁计划和拆迁方案,包括拆迁范围、拆迁对象、房屋的用途、面积、权属、拆迁实施步骤、安全防护、环保措施、各项补偿补助费用预算、安置用房、周转用房或者其他临时过渡措施的落实情况、拆迁的方式与时限、拆迁及评估委托合同等;


  (六)办理专项存款业务的金融机构出具的足额拆迁补偿安置资金的存款证明。


  开发区管委会应当自收到申请之日起30日内,对申请事项进行审查,符合条件的,颁发房屋拆迁许可证。


  第八条 开发区管委会在发放房屋拆迁许可证的同时,应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限、拆迁实施单位等事项,以房屋拆迁公告的形式予以公布。房屋拆迁公告应当在拆迁范围内张贴并通过本地媒体向社会公布。
实施房屋拆迁施工的时间,应当自拆迁公告公布之日起不少于30日。对华侨和其他居住在国(境)外的人员,拆迁人应当书面告知实施房屋拆迁的时间,拆迁时间应当相应延长。


  第九条 开发区管委会、拆迁人、拆迁实施单位和评估机构应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。被拆迁人所属单位、组织和街道、乡镇及居(村)民委员会应当予以协助,并如实提供有关房屋、土地权属的资料。


  前款所称拆迁实施单位是指依法取得城市房屋拆迁资格证书,接受拆迁人委托,对被拆迁人进行拆迁动员、组织签订拆迁补偿安置协议的单位。


  第十条 拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内实施房屋拆迁。


  拆迁人需要延长拆迁期限的,应当按规定提前向开发区管委会提出申请,开发区管委会应当自收到延期拆迁申请之日起10日内给予答复。


  第十一条 拆迁人可以自行拆迁,也可以委托拆迁实施单位拆迁。
开发区管委会不得作为拆迁人,不得接受拆迁委托。


  第十二条 从事房屋拆迁及拆迁评估业务的人员,应当经过专业培训和考核,取得上岗证后,方可从事拆迁工作。


  被拆迁人有权要求从事房屋拆迁及拆迁评估业务的人员出示上岗证。


  第十三条 拆迁人委托拆迁,在确定被委托的拆迁单位时,可以采用招标方式,也可以采用协议方式。


  拆迁人应当向被委托的拆迁单位出具委托书,并订立书面拆迁委托合同。
被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。


  第十四条 拆迁范围确定后,拆迁范围内的单位和个人不得进行下列活动:


  (一)新建、扩建、改建房屋;


  (二)改变房屋和土地用途、办理工商营业执照;


  (三)租赁房屋;


  (四)迁入户口。


  开发区管委会应当就前款所列事项,书面通知有关部门和街道办事处、乡(镇)人民政府、农场暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。拆迁人需要延长暂停期限的,必须经开发区管委会批准,延长暂停期限不得超过1年。


  第十五条 拆迁人与被拆迁人应当依照本办法的规定,签订拆迁补偿安置协议。拆迁补偿安置协议应当载明补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限、违约责任、解决争议的办法等内容。


  拆迁人委托拆迁实施单位拆迁的,拆迁人和拆迁实施单位应当在拆迁补偿安置协议上加盖印章,并明确违约责任。


  第十六条 产权不明或有产权纠纷的房屋需要拆迁的,拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证,并办理证据保全。


  第十七条 拆迁补偿安置协议订立后,被拆迁人在搬迁期限内拒绝搬迁的,拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁,也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间,拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。


  第十八条 拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的,经当事人申请,由开发区管委会裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。


  当事人对裁决不服的,可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本办法规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转房的,诉讼期间不停止拆迁的执行。


  第十九条 被拆迁人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的,由开发区管委会依法申请人民法院强制拆迁。


  实施强制拆迁前,拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项,向公证机关办理证据保全。


  第二十条 拆迁中涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹的,依照有关法律、法规的规定办理。


  第二十一条 拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当足额存入办理专项存款业务的金融机构,全部用于房屋拆迁的补偿安置,不得挪作他用。拆迁补偿安置资金不足的,开发区管委会不予发放房屋拆迁许可证。


  开发区管委会应当加强对拆迁补偿安置资金使用的监督,与拆迁人或者拆迁实施单位、出具拆迁补偿安置资金证明的金融机构订立拆迁补偿安置资金使用监管协议,明确资金使用条件、程序和违约责任等内容。


  第二十二条 房屋拆除应当由具备保证安全条件,具有建筑施工企业资质证书的企业承担;施工企业必须编制房屋拆除方案,接受建设行政主管部门的安全监督,施工企业负责人对安全负责。


  第二十三条 拆迁人和拆迁实施单位,在拆迁范围内的房屋拆除结束后5日内,应当报开发区管委会验收。


  第二十四条 开发区管委会应当建立、健全拆迁档案管理制度,加强对拆迁档案资料的管理。拆迁人应当按照齐全、准确、规范的要求,及时整理、妥善保管好拆迁资料,并在拆迁项目验收后1个月内交开发区管委会存档。


第三章 拆迁补偿与安置


  第二十五条 拆迁人应当依照本办法规定,对被拆迁人给予补偿。
拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑,按剩余使用期限分摊的建造成本给予补偿。


  第二十六条 被拆迁范围内的房屋权属按房屋权属证书确定。被拆迁人不能提供房屋权属证据的,由开发区管委会审核确认。


  第二十七条 拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行产权调换,被拆迁人有权选择补偿方式。


  第二十八条 工业用地项目、市政建设项目、政府土地储备项目拆迁的房屋原则上实行货币补偿。被拆迁人要求实行产权调换的,由拆迁人异地提供房源供被拆迁人选择。


  前款市政建设项目是指开发区管委会批准的道路、桥梁、河道整治、防洪、排水、排污、环卫设施、公共绿地、广场、道路照明、绿化等建设项目。


  第二十九条 货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、成新程度等因素评估确定。


  第三十条 实行房屋产权调换的,拆迁人与被拆迁人应当依照本办法第二十九条的规定,计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格,结清产权调换的差价。


  拆迁非公益事业房屋的附属物不作产权调换,由拆迁人给予货币补偿。


  对实行产权调换或者被拆迁人以货币补偿款购买的房屋,与被拆迁房屋等值的部分,被拆迁人免缴房屋契税。


  第三十一条 开发区管委会应当根据拆迁规模,向市场投放相应的房地产用地,确保提供足够的符合国家质量安全标准的房源,供被拆迁人选购。


  第三十二条 拆迁产权不明确或者有产权纠纷的房屋,拆迁人应当提出补偿安置方案,报开发区管委会审核同意后实施拆迁。拆迁前,拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。


  第三十三条 拆迁设有典权、抵押权的房屋,依照国家有关法律规定办理。


  第三十四条 被拆迁人安装使用的管道煤气(含液化气)、有线广播等设施,对房屋的装饰装修项目,及被砍伐或者移栽的树木,由拆迁人进行补偿。


  对被拆迁人因拆迁产生的电话移机费、有线电视安装费、搬家费等费用应当按规定给予足额补偿。


  第三十五条 拆迁人应当对被拆迁人支付搬迁费、临时安置补助费。


  拆迁住宅房屋实行货币补偿的,拆迁人应当一次性支付被拆迁人6个月的临时安置补助费。


  被拆迁人选择产权调换的,拆迁过渡期限自被拆迁人腾空房屋之日起,一般不超过18个月,临时安置补助费按实际过渡期限结算。


  因拆迁人的责任延长过渡期限的,从逾期之月起,除当事人另有约定的,拆迁人应当按照下列规定给被拆迁人增付临时安置补助费:


  (一)对被拆迁人自行解决过渡用房的,延长时间在12个月以内的,增付1倍临时安置补助费;延长时间超过12个月的,自超过之月起增付2倍临时安置补助费。


  (二)对由拆迁人提供过渡用房的,延长时间在12个月以内的,按标准付给临时安置补助费;延长时间超过12个月的,自超过之月起增付1倍临时安置补助费。


  拆迁人应当在协议约定或者规定的时间内结清补偿安置费、临时安置补助费。


  房屋拆迁搬迁费和临时安置补助费的标准为:


  (一)被拆迁住宅房屋搬迁费的标准为:被拆迁房屋建筑面积在30平方米(含30平方米)以下的,一次性支付300元;被拆迁房屋建筑面积在30平方米以上的,按每平方米8元的标准一次性支付,对按房屋面积计算低于300元的按300元支付。


  (二)被拆迁人自行解决过渡居住用房的,临时安置补助费的标准为:被拆迁房屋建筑面积在30平方米(含30平方米)以下的,月支付120元;被拆迁房屋建筑面积在30平方米以上的,每平方米月支付3元,对按房屋面积计算低于120元的按120元支付。


  (三)搬迁费和临时安置补助费按户计算。对在拆迁中析产因素造成少于30平方米的不单列分户计算。


  被拆迁人应当自行承担其在过渡期限内所发生的水、电、气费。


  第三十六条 拆迁人和被拆迁人应当遵守拆迁过渡期限的协议,拆迁人不得擅自延长过渡期限,周转房的使用人应当按时腾退周转房。


  第三十七条 被拆迁人搬迁时,可凭拆迁人或者拆迁实施单位的证明向所在单位申请搬迁事假两次(含过渡搬迁),所在单位每次应当准假3天。


第四章 拆迁评估


  第三十八条 本办法所称的拆迁评估,是指对被拆迁房屋进行估价,评定其经济价值和价格的活动。


  第三十九条 从事城市房屋拆迁补偿评估的机构,应当具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质。


  未取得《房地产估价师执业资格证书》与《房地产估价注册证》的人员,不得以房地产估价师的名义从事城市房屋拆迁补偿评估业务;未取得《房地产估价员岗位合格证》的人员,不得从事城市房屋拆迁补偿评估业务。


  开发区管委会应当对从事城市房屋拆迁评估的机构及专业人员进行年检,并每年向社会公布评估机构名录,供拆迁人、被拆迁人选择。评估机构年检不合格的,不得从事拆迁评估业务。


  第四十条 拆迁人应当与评估机构签订委托评估合同,并在签订后3日内提交开发区管委会。受托的评估机构应当做好评估报告汇总工作,并在拆迁工程结束后10日内提交开发区管委会。


  评估机构不得擅自转让受托的评估业务,不得借用无评估资格或者非本评估机构的人员从事拆迁评估业务。


  第四十一条 拆迁评估应当遵循公开、公平、公正、诚实信用的原则,依法接受开发区管委会及其他相关部门的指导监督和检查。


  第四十二条 在同一拆迁项目评估中,评估机构不得与开发区管委会、拆迁人和被拆迁人有利害关系。评估机构不得串通一方当事人,损害另一方当事人的利益。


  第四十三条 拆迁评估应当综合考虑与被拆迁房屋相关的下列因素:


  (一)区位:被拆迁房屋区位基准价以及房屋的周边环境、交通和商业服务便利程度、公共事业设施配套状况等区位调节因素。开发区区位补偿基价为500元/平方米。


  (二)用途:以房屋所有权证和土地使用证上标明的用途为准,所有权证未标明用途的,以产权档案中记录的用途为准。


  (三)建筑面积和土地使用面积:合法建筑面积按新建、翻建时乡(镇)政府和区土地、建设主管部门审批或《宅基地登记表》核准的面积确定;合法土地使用面积按被拆迁人持有的土地使用证载明的面积确定。建筑面积按重置价结合成新评估补偿。对被拆迁房屋的建筑结构、等级、成新,按《南通开发区被拆迁房屋建筑结构、等级补偿标准》(附表一)、《南通开发区被拆迁房屋成新评定标准》(附表二)和《南通开发区被拆迁房屋成新折旧率》(附表三)补偿。


  (四)装饰装修:装饰装修补偿应当结合装潢材料的档次、价格、折旧年限等因素评估补偿。对超出被评估房屋本身结构等级条件以外的设施设备和装潢、装修项目,按《南通开发区房屋拆迁附属设施设备和装潢、装修补偿标准》(附表四)进行补偿。


  (五)其他因素:房屋建筑结构形式、成新程度、楼层、层高、朝向等。
第四十四条 拆迁人和被拆迁人对评估机构不能达成一致的,由开发区管委会抽签确定,开发区管委会应当提前3日在拆迁范围内公告抽签的时间和地点。
评估机构按照前款规定对被拆迁房屋进行房地产市场价评估的费用,由拆迁人承担。


  被拆迁人无正当理由不到场,或者拒绝评估,影响拆迁正常进行的,评估机构可以依据被拆迁房屋的权属资料,可确权书证及房屋区位、朝向、结构状况等因素进行评估。评估时,评估机构应当通知公证机关现场公证,开发区管委会可依据评估结果进行裁决。


  第四十五条 拆迁人或者被拆迁人对评估结果有异议的,可以在评估报告送达之日起5个工作日内要求评估机构作出解释说明。评估机构应当在5个工作日内作出书面解释说明。经解释说明仍有异议的,持有异议的拆迁人或者被拆迁人可以委托符合规定的其他评估机构重新评估。


  重新评估结果与原评估结果在±2%的误差范围之内的,原评估结果有效,重新评估费用由委托人承担。重新评估结果与原评估结果超出±2%的误差范围的,由开发区管委会在专家库中抽签选定有关专家进行鉴定。鉴定采用原评估结果的,重新评估和鉴定的费用由重新评估的委托人和重新评估的机构共同承担;鉴定采用重新评估结果的,重新评估和鉴定的费用由委托人的相对人和原评估机构共同承担。


  第四十六条 拆迁人应当在评估结束后5日内在拆迁地点公布评估结果。


  第四十七条 被拆迁住宅房屋为平房的,区位补偿按合法建筑面积计算。被拆迁住宅房屋为楼房的,底楼区位补偿按底楼合法建筑面积计算;楼上区位补偿按楼上合法建筑面积的60%计算,但区位补偿面积总数不得大于合法土地使用面积。


  被拆迁住宅房屋合法土地使用面积大于房屋合法建筑占地面积的,其超出部分按每平方米70元的标准给予土地补偿。


  第四十八条 新建住宅房屋自批准建房之日起6个月至拆迁许可证颁发之日不满5年被拆迁的,按其房屋重置价的15%增加补偿。


  第四十九条 开发区拆迁以被拆迁人的产权户为单位。拆迁范围内计划内出生、婚嫁、长期居住的人员列入被拆迁人产权户成员范围。拆迁范围内非计划内出生、婚嫁、长期居住的人员,具有下列情形之一的,经被拆迁人申请,可以列入被拆迁人产权户成员范围:


  (一)原户口在拆迁范围内的现役军人(包括义务兵和未在异地安家落户的志愿兵)。原户口在拆迁范围内的现役军官,如其配偶是被拆迁人产权户成员,可以列为被拆迁人产权户成员,但配偶已随军的除外。


  (二)户口报在大、中专院校的在校学生或毕业后待业在家的人员。


  (三)在外地工作的配偶,不包括全家户口均在外地的人员。


  (四)产权户仅此一处住房,不包括同一产权户在不同村、组、队有两处或两处以上住房的。


  (五)符合法定结婚年龄,无子一女招婿的,列入被拆迁人产权户成员范围。


  (六)拆迁公告期间计划内出生、死亡的人员。


  (七)产权户中有未婚独生子女的,增加1人标准计算。
已出嫁的人员,挂靠户口的人员,租住、借住、寄住的人员,拆迁公告规定期限以后出生的人员,在另一地已列为被拆迁人产权户成员,以及其他原因非正常迁入的人员,不列入被拆迁人产权户成员范围。


  第五十条 符合本办法第四十九条规定的人员,给予补偿区位基价补贴、未建房价差补贴和宅基地补贴。


  (一)区位基价补贴。含楼房二层0.6系数已补偿的面积在内,核定产权户实际人口建筑面积达不到下列标准的,按下列标准补足:


  1. 户人数3人以下(含3人)区位补偿人均面积不足24平方米的,补足到人均24平方米;


  2. 户人数4人区位补偿面积不足93平方米的,补足到93平方米;


  3. 户人数5人(含5人)以上的,每增加1人,区位补偿面积增加17.5平方米;


  4. 对列入被拆迁人产权户成员范围的非农业人口,其区位补偿人均面积按农业人口标准的90%计算。


  (二)未建房价差补贴。实际合法建筑面积(含二层合法建筑面积)低于第(一)项规定标准的部分,每平方米补贴150元。


  (三)宅基地补贴。按实际区位补偿面积×0.43×70元计算。


  第五十一条 被拆迁人获得的住宅房屋拆迁补偿额人均低于17000元的,按人均17000元给予补偿。


  第五十二条 开发区管委会决定移地迁建的,根据被拆迁房屋合法建筑面积,按迁建费用给予被拆迁人补偿。被拆迁房屋的迁建成本补偿价,按《南通开发区被拆迁房屋迁建补偿费标准》(见附表五)评估。


  第五十三条 对被征用集体土地范围内的镇村集体经济组织的房屋实施拆迁的,房屋的合法建筑面积按重置价评估补偿。


  第五十四条 对拆迁范围内属于被拆迁人的树木(含果树)、竹园、祖坟等,需要砍伐或迁移的,按附表六给予一次性补偿。


  第五十五条 被拆迁人从事养殖等家庭副业,或者取得工商营业执照从事经营,因房屋拆迁终止的,按其直接经济损失评估补偿。具体补偿标准见附表七。


第五章 企业拆迁的其他规定


  第五十六条 对被拆迁镇村工业企业属于国有划拨性质建设用地或集体性质建设用地的土地,按其持有的《国有土地使用权证》或《集体土地建设用地使用权证》载明的合法用地面积,以拆迁时取得《国有土地使用权证》或《集体土地建设用地使用权证》所需支付的费用标准(2.5万元/亩)给予土地补偿。


  对被拆迁镇村工业企业未取得合法土地使用权证的土地,及属于临时用地性质的土地,不给予土地补偿。


  第五十七条 被拆迁镇村工业企业的迁建用地另行办理国有土地出让手续,土地出让价按江苏省人民政府规定的最低保护价确定。


  被拆迁镇村工业企业购买国有土地使用权确有困难,需租用土地的,经开发区管委会批准,可订立租赁合同,租赁期限不超过5年,租金可参照签订租赁合同时的同期银行贷款利息确定。租赁期满后需要续租的,应当重新签订土地租赁合同,租金按签订新合同时的价格确定。租赁期间,鼓励企业购买国有土地使用权。


  第五十八条 被拆迁镇村工业企业的房屋权属按房屋权属证书(或建房批文)确定。房屋的等级按建筑结构、装潢设施等因素综合确定。


  第五十九条 被拆迁镇村工业企业的房屋,根据房屋权属证书(或建房批文)确定的合法建筑面积给予房屋拆迁补偿和搬迁费补助。房屋拆迁补偿标准按《南通开发区被拆迁房屋迁建补偿费标准》(附表五)执行;搬迁费补助标准按《南通开发区非住宅房屋拆迁搬迁费补助标准》(附表八)执行。


  第六十条 对镇村工业企业的锅炉、烟囱等特殊设备拆迁,可按建设成本减去折旧后适当补偿。


  第六十一条 拆迁商业总店、供销社营业铺面的,可实行产权调换。被拆迁人选择货币补偿的,按拆迁时同类地区市场同类用房的区位地价给予土地补偿。


  第六十二条 拆迁非住宅房屋造成被拆迁人停产、停业的,拆迁人应当对停产、停业期间的经济损失给予适当补偿。


第六章 罚 则


  第六十三条 违反本办法规定,未取得房屋拆迁许可证,擅自实施拆迁的,由开发区管委会责令停止拆迁,给予警告,并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款。


  第六十四条 拆迁人违反本办法规定,以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的,由开发区管委会吊销房屋拆迁许可证,并处拆迁补偿安置资金1%以上3%以下的罚款。


  第六十五条 拆迁人违反本办法规定,有下列行为之-的,由开发区管委会责令停止拆迁,给予警告,可以并处拆迁补偿安置资金3%以下的罚款;情节严重的,吊销房屋拆迁许可证:


  (一)未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的;


  (二)委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的;


  (三)擅自延长拆迁期限的。


  第六十六条 接受委托的拆迁单位违反本办法规定,转让拆迁业务的,由开发区管委会责令改正,没收违法所得,并处合同约定的拆迁服务费25%以上50%以下的罚款。


  第六十七条 承接房屋拆除工程业务的施工企业拆除房屋未采取安全护卫措施的,由建设行政主管部门责令改正,给予警告,并处以2000元以上30000元以下的罚款;造成伤亡事故的,还应当依法承担民事责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。


  拆迁实施单位及其工作人员弄虚作假、滥用职权的,对直接负责的主管人员和直接责任人员,由其所在单位或者上级主管部门依法给予处分;情节严重的,由开发区管委会吊销其拆迁上岗证,可以并处1000元以上10000元以下的罚款。


  第六十八条 拆迁当事人违反本办法规定委托不符合条件的评估机构进行拆迁评估的,由开发区管委会责令改正。


  第六十九条 评估机构与拆迁当事人相互串通,故意压低或者抬高被拆迁房屋的房地产市场评估价的,评估结果无效,由开发区管委会处以5000元以上50000元以下的罚款;有违法所得的,并处没收违法所得;情节严重的,暂停直至取消评估资质;构成犯罪的,依法追究刑事责任。给他人造成损失的,依法承担赔偿责任。


  第七十条 以侮辱、威胁、殴打等方法阻碍房屋拆迁工作人员依法实施拆迁的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定给予处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。


  第七十一条 当事人对行政处罚决定不服的,可依法申请行政复议或者提起行政诉讼。


  第七十二条 开发区管委会违反本办法规定,核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件的,核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件后不履行监督管理职责的,或者对违法行为不予查处的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;情节严重,致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失,构成犯罪的,依法追究刑事责任。


第七章 附 则


  第七十三条 本办法自2003年1月1日起施行。2003年1月1日前已发布公告的拆迁项目,按原规定执行。





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